令和8年1月13日　提出 岐阜 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　山村　寛   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 柳津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柳津駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土地改良後の街路が整然とした農地も残る住宅地域である。徐々に住宅が増加し、住宅地として熟成していくと 予測する。地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市南部の鶉地区及び柳津地区、羽島郡笠松町等を中心とする住宅地域である。需要者は、市内及び 笠松町在住または通勤者等が中心である。農地も多く残るが、大型商業施設に近く、周辺では小規模開発等も見受けら れる。需要は概ね安定的である。取引の中心となる価格帯は、土地のみで４０，０００円／㎡～５０，０００円／㎡程 度、新築戸建物件で２，８００万円～３，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺に共同住宅も見られるが、大半は遊休地の活用や相続税対策を目的としており土地価格に見合う 賃料水準が形成されていない。更に対象標準地はその画地規模から経済合理性に適した賃貸建物を建築することができ ず、収益還元法を適用することはできなかった。近隣地域では自用目的取引を中心とした既存の住宅地であり、規範性 の高い比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [101.6] 100 100 [103.0] 100 [123.9] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建築費の上昇に加え、住宅ローン金利の 上昇が予想され、新築需要の減少が懸念され る。 徐々に住宅は増加しているが、地域要因の大 きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -2.3 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％