令和8年1月15日　提出 岐阜 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -19 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市山口町２４番 ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (90,306) 1:6 住宅 Ｓ3 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 東5.1m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．１ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 3.6km 法令 規制 商業 (90,306) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の市街地であり、宅地の供給は限定的となるため取引が活発な地域ではなく、今後も現状を維持しつつ推移 すると予測する。地価については横ばいにて推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市中心部の住宅地域、住商混在地域である。市中心部に位置しており潜在需要は高いが、古くから市 街化された地域で供給は限定的である。城下町としての歴史的風情が残る地域であり、また住宅地としては高位な価格 帯に属するため一次取得者層からの選好性は低い。隣地併合取引が散見される等、主たる需要者は地縁を有する個人と なる。土地単価は高位であるが画地規模は比較的小さく、総額としての中心価格帯は更地で１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。比準価格は実際に生起する取引を基に算出されており、実証性に優れる。また、当地域 及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるものの、取引は自己利用目的で行われており、市場の特性に最も適合し た手法は市場の実勢を表す取引事例比較法である。比準に際しては地域性の類似する事例を採用し、説得力のある価格 が得られた。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [117.4] [ 99.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岐阜市は人口減少傾向が続いている。岐阜市 の土地取引件数は概ね堅調に推移しているが 、新設住宅着工戸数は前年より減少見込みで ある。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.8 交通・接近　　　  +7.7 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％