令和8年1月16日　提出 岐阜 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -12 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 22,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市諏訪山２丁目２４番４ ｢諏訪山２－２４－４｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅北東方 11.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜市郊外に所在する熟成された既成住宅団地である。団地内においては高齢化が進み、空家も散見される状況 である。今後も概ね現状維持にて推移すると予測するが、地価水準は今後も下落基調で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市北東部を中心とする住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人を中心とする 。同一需給圏内に所在する、芥見、大洞、岩田地区の住宅団地と価格牽連性を有する。岐阜市郊外に位置する既成住宅 団地であるため、駅への接近性等の利便性に劣り、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、更地価格で６～８百万 円、土地建物一体で２５百万円～３０百万円程度と予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内において規範性のある取引事例を選択し試算した。収益価格は、公法上の規制から賃貸用共 同住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己の居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の 取引価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高い。以 上のことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,900 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [101.0] 100 [119.3] [101.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内においては、個人消費が緩やかに回復し 、生産活動は持ち直し傾向にあり、雇用情勢 は改善が続くが、一部業種で人手不足が継続 している。 地域要因に特段の変動は認められないが、既 成住宅団地であり、居住者の高齢化が加速す る状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.1 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％