鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
岐阜 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -11

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　塩田　英明

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

95,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市此花町２丁目７番				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか店舗併用住宅も見られる住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．５
ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北西方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地西部にある区画整然とした既成住宅地域。大型店舗に近いため生活利便性に優れ、居住環境も比較的
良好である。今後も安定した住宅需要が見込まれ、地価は引き続き安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岐阜市中心市街地周辺の住宅地域で、特に価格牽連性が認められるのは本荘地区の住宅地域。主たる需
要者は、市内に居住する一次取得者層のほか、一部に買い替え層の需要も見られる。当地域は大型商業施設や小学校へ
の接近性が良好で生活利便性に優れ、居住環境にも恵まれた地域であり、需給は概ね均衡している。取引の中心価格帯
は、６０坪程度の土地で１，６００～２，１００万円程度、土地建物一体で４，０００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、岐阜市中心市街地に近接した既成住宅地域で、周辺には賃貸アパート等の収益物件も見受けられるが、自
己居住目的の取引が中心で、賃貸市場の熟成度が低いことから、収益価格は低めに査定された。よって、本件では同一
需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例より算出した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準
地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[111.8]

[103.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     95,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏や生活利便性に優れた地域での住宅
需要は依然として堅調であるが、建築費高騰
や金利の先高感の影響が顕在化しつつある。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中Ｙ６１ -70046	岐阜市		貸家建付地	（　）	正方形	北6.2m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,372)
b	岐阜中３１ -59777	岐阜市		更地	（　）	長方形	北西5.3m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
c	岐阜中５３ -59665	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜中５４ -66718	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居都市機能誘導区域 (70,240)
e	岐阜中Ｙ４２ -76760	岐阜市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,000	100 [ 108.5]	92,166	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	94,900
b	(　 ) 80,845	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,462	100 [ 95.2]	86,620		89,200
c	(　 ) 77,892	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,892	100 [ 91.4]	85,221		87,800
d	(　 ) 106,303	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,303	100 [ 106.0]	100,286		103,000
e	(　 ) 88,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,070	100 [ 89.8]	98,073		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.4	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,300 円／㎡]

岐阜 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,473,319	652,599	2,820,720	2,310,300	510,420	（　0.9717） 495,975	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,725,000 円　　　　（　 45,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	97.50	ＬＳ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	11.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ１ＬＤＫ×４戸、軽量鉄骨造２階建の賃貸用共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	97.50	100.0	97.50	1,445	140,888	2.0	281,776
							1.0	140,888
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		281,776		563,552
								281,776

⑨年額支払賃料	281,776 円　×　12ヶ月　＝　 3,381,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における賃貸市場の実態を勘案し、非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,381,312 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 254,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,378,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	563,552 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,241 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,776 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 89,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,473,319 円　　　　（　 16,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,488 円/㎡　月額支払賃料（　 1,445 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,400 円	30,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	108,999 円	3,633,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 47,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,100 円	30,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 652,599 円　（　　　　　　 3,021 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,310,300 円（　　　　　 10,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,473,319 円
②総費用	652,599 円
③純収益　①－②	2,820,720 円
④建物等に帰属する純収益	2,310,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	510,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	495,975 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,725,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市此花町二丁目７番	2000000186945-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
岐阜 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜 -11

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　荒山　徳統

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

95,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岐阜市此花町２丁目７番				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）居住誘導区域 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか店舗併用住宅も見られる住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	岐阜 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．５
ｍ市道

交通

施設

岐阜駅北西方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

市中心市街地の西方に位置する既成住宅地域として現状を維持しつつ推移するものと予測。居住利便性、快適性
共に良好で安定した需要が見込まれることから需給は強含み継続、地価は上昇傾向にて推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本荘中学校校区内の住宅地域で価格的な牽連性を有する周辺の住宅地域も含む圏域。主たる需要者は、
地縁性を有する個人、法人のほか転入を希望する高所得者層の一次取得者、画地規模によっては開発事業者も含む。岐
阜駅をターミナル駅として利用可能な地理的位置にある居住利便性が良好な住宅地域であり底堅い需要が認められるた
め需給は強含み継続、地価は引き続き上昇傾向推移と予測する。需要中心価格帯は坪当たり３２万円程度と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する既成住宅地域には賃貸物件も見られるが収益性に基づき新規の土地取得を前提に賃貸用建物を建
設し賃貸に供する需要者は皆無に等しく自用目的の取引が中心的である。本件では信頼性を有する取引事例を収集でき
たことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討
も踏まえて上記の如く鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岐阜 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[110.9]

[103.0]
100

95,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にて推
移。取引件数は増加傾向にあり、取引価格は
建築費等の値上がりに起因して上昇傾向にあ
る。

地域要因に特段の変動要因は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -4.2
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +14.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

岐阜 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岐阜中５０ -72073	岐阜市		更地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		商業居住誘導区域 (90,324)
b	岐阜中Ｙ３５ -70109	岐阜市		更地	（　）	長方形	南9m市道、西6m、角地		商業駐車付置義務居住誘導区域 (100,400)
c	岐阜中５３ -59808	岐阜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		２中専居住誘導区域 (70,200)
d	岐阜中５０ -71929	岐阜市		更地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		２住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	90,731	100 [ 97.7]	92,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	95,700
b	(　 ) 83,187	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	97,553	100 [ 102.7]	94,988		97,800
c	(　 ) 79,525	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	84,238	100 [ 91.7]	91,863		94,600
d	(　 ) 81,667	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,856	100 [ 84.9]	91,703		94,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,600 円／㎡]

岐阜 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,460,351	663,271	2,797,080	2,293,200	503,880	（　0.9726） 490,074	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,609,294 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層共同住宅	97.50	ＬＳ2	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防居住誘導区域	70 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	11.5 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	97.50	100.0	97.50	1,456	141,960	2.0	283,920
							1.0	141,960
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		283,920		567,840
								283,920

⑨年額支払賃料	283,920 円　×　12ヶ月　＝　 3,407,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 252,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,407,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 252,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 292,723 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,366,317 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	567,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,224 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 283,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,810 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,460,351 円　　　　（　 16,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	109,771 円	3,659,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,200 円	31,200,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,271 円　（　　　　　　 3,071 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,293,200 円（　　　　　 10,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,460,351 円
②総費用	663,271 円
③純収益　①－②	2,797,080 円
④建物等に帰属する純収益	2,293,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,609,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

岐阜 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岐阜市此花町二丁目７番	2000000186945-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考