令和8年1月15日　提出 岐阜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -8 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市北一色５丁目１２番５ ｢北一色５－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地も介在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も介在する住宅地域。生活利便性が比較的良好で、幹線道路へのアクセスにも恵まれた住宅 地域として、発展的に推移すると予測する。地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岐阜市東部の長森地区を中心とする既成住宅地域。当地域は小学校や商業施設に近く、生活利便性が良 好な農地も介在する住宅地域であり、付近では小規模宅地開発が見られるなど需給は比較的堅調である。主たる需要者 は、当該圏域に地縁性を有する個人が中心であるが、市外からの転入者需要も見込まれる。取引の中心となる価格帯は 、土地で１０００万～１５００万円程度、新築戸建住宅で３０００万～４０００万円程度と予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅のなかに農地も介在する住宅地域で、一部共同住宅も見られるものの自己利用目的での住宅取得 が中心である。賃貸市場は未成熟で、収益価格は試算しない。同一需給圏内の類似地域に存する多数の取引事例を収集 し試算した比準価格の信頼性は高い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 63,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活利便性が良好な市街地内の住宅地域では 地価上昇地点が増加傾向にあるが、郊外を中 心に人口減少や高齢化が進む地域では地価の 下落が継続する。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％