別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
信濃 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
信濃 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　神頭　和志   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の大型店舗が集
まる国道沿いの路線
商業地域		 北東17m国道 水道、下水 古間

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１８号沿いに郊外型商業
施設の集積する地域		 街

路		 １７ｍ　国道 交通

施設		 古間駅北西方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は、外国投資ファンドが牽引する妙高・斑尾高原・野尻湖周辺のリゾート開発に伴って、交通利便性の高
い路線商業地域として、需要と供給ともに動きが認められつつあり、今後の動向に関心が集まっている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,930 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、信濃町とその周辺市町村の商業地域とその周辺地域である。典型的需要者は、信濃町に地縁的選好性を
有する事業者の他、県内外への店舗展開を志向する企業等となる。外国投資ファンド主導の大規模再開発に伴って、野
尻湖周辺の別荘需要が高まりつつあり、本路線商業地域への経済波及効果に注視する必要がある。本市場は、このよう
な変動期にあるため、需要の中心となる価格水準の把握は困難な状況といわざるを得ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本標準地は、国道１８号沿いに郊外型商業施設の集積する地域にあって、商業・交通の利便性や視認性の高い商業地で
ある。比準価格は、現実の取引事例に基づく実証性を有するところ、収益価格は、標準的店舗によって賃貸事業に係る
収支を検証している。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、代表標準地
との検討も踏まえ、比準価格を重視、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[179.2]		 [100.0]
100		 13,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価抑制策と財政出動の拡大が決定した。そ
の効果が地元の中小企業まで及び、業績の向
上・実質賃金の改善等、経済の好循環が期待
されている。

外国資本による地域経済の活性化が期待され
る反面、生活コストの上昇が日常生活を圧迫
する懸念もあり、地域社会全体の再生に注目
が集まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 信濃 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５０７
２０５８３
-43349		 上水内郡信濃町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m町道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b １２５０６
２０５８３
-43266		 上水内郡信濃町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m町道、
南東15m、
角地
（都） 

(70,200)
c １２４１０
２０５８３
-39031		 上水内郡信濃町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d １２５０６
２０５８３
-43221		 上水内郡信濃町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m町道
、北西6.8m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e １２４１０
２０５８３
-38861		 上水内郡信濃町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m県道、
北2.5m、角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     12,566) 
12,566  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,465 		 100
[  94.1]
13,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,200 
b (　           ) 
12,616  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
12,245 		 100
[  80.0]
15,306 
15,300 
c (　           ) 
16,571  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
16,322 		 100
[  93.1]
17,532 
17,500 
d (　           ) 
8,191  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
9,318 		 100
[  97.0]
9,606 
9,610 
e (　           ) 
2,317  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.4]
3,109 		 100
[  50.8]
6,120 
6,120 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　 -26.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,900 円／㎡]  



信濃 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域の宅地であるため、土地の再調達原価を把握することが困難だから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,253,942 
1,216,100 
4,037,842 
3,098,370 
939,472 		 （　0.9503）
892,780 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,995,319 円　　　　（　      6,930 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
信濃 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,741 ㎡     65.0 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の平均階層・敷地の利用状況を考慮し、一棟貸店舗・敷地内駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,880 
470,000 		 2.0  940,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

470,000 		 940,000 
0 
⑨年額支払賃料        470,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,640,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,640,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,245,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           940,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,253,942 円　　　　（　         1,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,883 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
信濃 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 270,600 円  　　　　     45,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 282,000 円  　　　        5,640,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,700 円  　　　　     45,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,100 円  　　　　     45,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　－
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,216,100 円　（　　　　　　           444 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9503    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,098,370 円  
（　　　　　         1,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,253,942 円      
②総費用 1,216,100 円      
③純収益　①－② 4,037,842 円      
④建物等に帰属する純収益 3,098,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 939,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 892,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          326 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,995,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,930 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 信濃 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１
 1000001013744-0000
2 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番９
 1000010057039-0000
3 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６５番
 1000001013750-0000
4 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６６番２
 1000001013752-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
信濃 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
信濃 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.
鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,741  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の大型店舗が集
まる国道沿いの路線
商業地域		 北東17m国道 水道、下水 古間

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ国道 交通

施設		 古間駅北西方

1.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外型の商業施設が集積した新興の路線商業地域であるが、新規の開発や出店計画は見られない。スーパー等は
長野市の店舗を利用する傾向は今後も継続すると思われ、地価も下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,910 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当町のほか隣接市町村の商業地域、住商混在地域である。需要者は、地元企業に加え全国展開するドラ
ッグストアー等の企業のフランチャイズ店舗が考えられる。黒姫高原や野尻湖畔を中心とした観光関連産業は、回復傾
向が見られるものの、物販等は長野市への顧客流出が続いており、商業地需要は総じて低調である。純粋な商業地取引
が極めて少ないため、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法の適用に際しては、賃料水準の把握や空室率の設定にやや難があるため、収益価格の精度が相対的に劣るこ
とは否めない。比準価格は、純粋な商業地取引が極めて少ない中、町内より事例を収集、採用して試算しており、実証
的で精度が高いと判断される。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯山 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,000 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[180.6]		 [100.0]
100		 13,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     13,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内の顧客は長野市の商業施設へ流出してお
り、商業地需要は極めて低調である。野尻湖
等への観光客は戻りつつあるが、需要に変化
は見られない。

特別な地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 信濃 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５０２
２０５８３
-37127		 上水内郡信濃町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13.5m国
道、南東6m、
角地
（都） 工業

(70,200)
b １２５０６
２０５８３
-43286		 上水内郡信濃町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西11m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c １２５０６
２０５８３
-43266		 上水内郡信濃町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m町道、
南東15m、
角地
（都） 

(70,200)
d １２５０８
２０５８３
-39861		 上水内郡信濃町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.3m町道
、中間画地
（都） １住居

(60,172)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,500  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
8,330 		 100
[  77.6]
10,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,700 
b (　           ) 
12,681  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
12,491 		 100
[  93.1]
13,417 
13,400 
c (　           ) 
12,616  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
12,245 		 100
[  72.0]
17,007 
17,000 
d (　           ) 
15,497  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,466 		 100
[ 110.4]
14,009 
14,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     13,700 円／㎡]  



信濃 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地域の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,414,252 
1,162,050 
4,252,202 
3,335,790 
916,412 		 （　0.9718）
890,569 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,948,277 円　　　　（　      6,910 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
信濃 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 ＬＳ1 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 70 ％   200 ％   200 ％   2,741 ㎡     65.0 m x   57.0 m  前面道路：国道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,895 
473,750 		 3.0  1,421,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

473,750 		 1,421,250 
0 
⑨年額支払賃料        473,750 円　×　12ヶ月　＝　       5,685,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,685,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       284,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,400,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,421,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,414,252 円　　　　（　         1,975 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,895 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
信濃 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 221,500 円  　　　　     44,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,250 円  　　　        5,685,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,100 円  　　　　     44,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        44,300 円  　　　　     44,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,300 円  　　　　     44,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,050 円　（　　　　　　           424 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,335,790 円  
（　　　　　         1,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,414,252 円      
②総費用 1,162,050 円      
③純収益　①－② 4,252,202 円      
④建物等に帰属する純収益 3,335,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 916,412 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,948,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,910 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 信濃 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番１
 1000001013744-0000
2 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６４番９
 1000010057039-0000
3 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６５番
 1000001013750-0000
4 　上水内郡信濃町大字古間字土器田８６６番２
 1000001013752-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考