令和8年1月14日　提出 野沢温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野沢温泉 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　畔上　豊   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡野沢温泉村大字豊郷字八幡下６５１３番外 ②地積 　(㎡) 693   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1.2 民宿 Ｗ3 民宿と一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m村道 水道、ガス、下水 戸狩野沢温泉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 温泉街中心部からやや離れた 民宿街で、画地規模は比較的 大きい。 街 路 ４ｍ村道 交通 施設 戸狩野沢温泉駅東方 7.0km 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 外国人による不動産取得が増加しており、今後も特別な要因が生じない限りこの傾向が続くものと予測する。取 得価格の高騰の影響もあり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、村内の住宅地域及び住商混在地域が圏域。令和５年に増加した外国人や外資系会社による不動産取得は 令和６年はやや減少したが、令和７年には再び増加した。ただし、外国人の不動産取得は取引事例となるケースが極め て少ない。土砂災害警戒区域の指定は対象標準地を含む広範囲に及んでおり、これによる価格への影響は認められない 。取引は増えてきたものの、取引単価の開差が大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 民間の賃貸住宅や賃貸による宿泊施設等は見られず、冬季限定の飲食店等を除き貸家需要がほとんど見込めない地域の ため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、いずれも村内の取引事例を採用して試算しており、実証的で信頼性 が高い。価格水準を指標に取引価格を決定することが一般的と認められる地域であるため、比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野沢温泉 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,800 円／㎡ [122.3] 100 100 [ 97.0] 100 [141.1] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光客は外国人を中心に、引き続き好調であ る。令和６～７年シーズンのスキー場利用客 数は雪に恵まれ増加し、４０万人を超えた。 外資系ホテル会社による海外富裕層向けの大 規模リゾートホテル計画は頓挫したが、その 土地を個人の外国人がすぐに取得した。なお 利用計画は未定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +22.5 ％  ％