令和8年1月15日　提出 木曽 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　郷間　智吏   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡木曽町福島５１４３番１ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3F1B 低層の小売店舗が建 ち並ぶ中心的商業地 域 北7.5m町道 水道、下水 木曽福島 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ町道 交通 施設 木曽福島駅北東方 950m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 木曽町福島地区の旅館が多い商業地域であるが、商況は低迷している。人口減少により、地元居住者の日用品等 需要は減退しており、今後も地価の下落は継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、木曽郡内の商住混在地域を含む商業地域である。需要の中心は、自己利用を目的に購入する事業 者等である。木曽町では、人口減少・高齢化率の進行に伴って、後継者不足や商況低迷による事業悪化等により、閉鎖 する店舗がみられる。不動産需要の低迷から市場滞留期間は長期化し、取引も少なく、成約に至る場合でも個別事情が 反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用の低層店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は認め られず、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の実際の取 引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、足踏みの状態にある。木曽町では人 口減少・高齢化率が上昇し、不動産需要は低 迷している。 木曽町福島地区に存する旧来の商業地域で、 後継者不足や事業悪化による閉店もみられる 。地価水準は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％