令和8年1月15日　提出 上松 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上松 5-1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡上松町駅前通り２丁目９番 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 Ｗ2 低層の小売店舗が並 ぶ駅前の既成商業地 域 南12m町道 水道、下水 上松 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 上松駅南東方 70m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅前の町内中心商業地域であるが、当町の人口減少及び高齢化の影響を反映し、町内小規模店舗の経営状況は停 滞気味である。当該事情を背景に、今後も弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び木曽町・大桑村の既存商業地域及びその背後の商住混在地域。需要者の中心は上松町内で商業等 を営む事業主が主体。需給動向は当町の人口減少傾向・高齢化の進行を反映して、当該地域の収益性は年々低下し、業 務用地需要は減退しており、地価水準は停滞している。需給の中心となる価格帯は、当該需給関係を反映して、業務用 地の取引は少なく、また個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の店舗が主で、賃貸物件は少ない。賃貸借される場合は、後継者難による空き店舗の賃貸が中心で、商 業事業者向け賃貸借市場の熟成の程度は低い。そのため自用目的での取引が一般的である。賃貸市場が未成熟であるこ とから収益還元法は適用できなかった。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木曽 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [178.2] [100.0] 100 15,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率が高く、外部からの流入も少ないた め人口が減少。過疎化も進行していることか ら地域経済も停滞しており、土地需給動向は 総じて低調。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％