令和8年1月15日　提出 軽井沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   軽井沢 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　大井　邦弘   TEL.

鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北佐久郡軽井沢町大字軽井沢字長倉往還南原１０５２番１４２ ②地積 　(㎡) 1,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) （その他） 自然保護対策要綱 1:2 別荘 Ｗ2 中規模別荘のほか保 養所も散在する別荘 地域 南東7m町道 水道 軽井沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な山林に個人別荘、法人 保養所等が散在する別荘地域 。 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 軽井沢駅南西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (30,50) 自然保護対策要綱 ⑤地域要因の将 　来予測 品等に優れる純化された別荘地域。各所で別荘、保養所が建てられ、堅調な展開が続いている。南ケ丘の人気は 高く、今後も地価の上昇が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南ヶ丘、南原一円を中心に軽井沢町内のグレードの高い別荘地域。需要者は首都圏の法人及び富裕層に属 する個人であり、地元の買手は転売を目的とした業者に限定される。近隣地域周辺は人気が高く、首都圏からの厚い有 効需要に支えられて地価上昇が続いており、散発的に相場を離れた高値取引がみられる。取引の規模は１０００㎡強が 多いが、地積、単価ともバラツキが大きく、需要の中心となるような価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建別荘や企業の保養所としての利用が中心であり、貸し別荘等の収益物件はほとんどみられない地域で、取引 にあたっては品等、眺望等の要因が重視され、収益性は考慮されないため収益還元法は適用しなかった。一方、取引事 例比較法の適用においては同一需給圏内の類似地域から最新かつ価格牽連性の高い事例を収集でき補修正も適切に行わ れているため比準価格の規範性は高い。よって比準価格を標準とし市場の動向を検証のうえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧軽井沢の高級別荘地域及びその周辺の中級 別荘地域の需要は旺盛であり、町周辺部に分 布する中級以下の別荘地域にも需要が拡散し 地価は上昇中。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.6 ％  ％