令和8年1月15日　提出 上田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上田 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　和寛   TEL.

鑑定評価額 881,000,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上田市下之郷字浅間原８１３番３外 ②地積 　(㎡) 82,321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ林間工業 地域 北14m市道、西側道 水道 下之郷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 320.0 ｍ、奥行　約　　 240.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 リサーチパークと呼ばれる工 業団地 街 路 １４ｍ市道　　　西 側道 交通 施設 下之郷駅東方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 米国関税措置の影響を受けながらも、円安や海外生産のコスト上昇を背景に生産拠点の国内回帰の動きがみられ 、加えて物流拠点の再編から、工業地の地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東北信地区の工業地域で、需要者は工場を求める長野県内外の法人が中心である。最近の工業地域での需 要動向は、米国関税措置の影響を受けながらも、円安や海外生産のコスト上昇などを背景に生産拠点の国内回帰の動き がみられ、加えて物流拠点の再編から、地価は強含みである。ただし、当該地域のような既存の工業団地は供給が限ら れ、インターからも離れているため取引は少なく、中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は東北信地区の工業地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映した規 範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は自社工場が多く、賃貸工場は皆無で あり、賃貸を想定しえないため、試算は行えなかった。よって実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏ま え、他の工業地における標準地価格との均衡をも考慮して鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産拠点の国内回帰、物流拠点の需要増加。 人手不足の深刻化。米国関税措置の影響。 目立った変化はない。 標準的画地であり、個別的要因に変動はない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％