鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
上田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　大井　邦弘

TEL.

鑑定評価額

8,180,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市中央１丁目５０９９番２外｢中央１－４－５｣				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ4	各種専門店が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西18m県道	水道、ガス、下水	上田 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

新幹線駅至近の商業地域。

街

路

１８ｍ　県道

交通

施設

上田駅北東方

210m

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

市の中心部に位置し、標準的使用は当面現状継続。飲食店等の潜在的需要は底堅く、地価は横ばいから上昇傾向
と予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市内に位置する比較的繁華性の高い商業地域、主たる需要者は小売店舗、飲食業等を営もうとする地元
の個人からチェーン展開する法人と幅広い。中心商店街では、アリオ上田店及び郊外大型小売店舗との競争関係におい
て繁華性が減退しているものの、景気回復にともない飲食店等に活気がもどりつつある。取引価格は当事者の業種、個
別事情により左右され、需給の中心となる価格は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算の過程において採用した事例の信頼性は高く、各事例の特徴を把握の上適切に補修正が行われたため、
市場の実態及び対象地の個別性を適切に反映し規範性は高い。一方、収益価格の試算において採用した数値はデータに
基づくものの想定事項が多い。よって標準地は商業地であり市場参加者は通常意思決定に際し収益力に着目するが、本
件においては資料の相対的な信頼性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地内商業地及び中心部周囲の路線商
業地は需要が回復傾向。旧郡部の商業地は下
落率が大きい。

特別な地域要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５０３２０２０３ -35645	上田市		建付地	（　）	長方形	北東4.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,288)
b	１２５０２２０２０３ -37697	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、中間画地		（都）近商 (100,300)
c	１２５０４２０２０３ -46450	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.9m市道、中間画地		（都）近商 (90,240)
d	１２５０４２０２０３ -46276	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.4m市道、北西3m、角地		（都）商業 (100,264)
e	１２４０３２０２０３ -35035	上田市		更地	（　）	不整形	南西5.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,318)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,095	100 [ 52.0]	102,106	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 70,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,300	100 [ 80.0]	87,875		87,900
c	(　 ) 112,056	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	112,056	100 [ 90.0]	124,507		125,000
d	(　 ) 115,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	118,383	100 [ 80.0]	147,979		148,000
e	(　 ) 68,254	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	74,712	100 [ 71.0]	105,228		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

上田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,406,457	1,434,701	3,971,756	3,749,130	222,626	（　0.9489） 211,250	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,494,681 円　　　　（　 59,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	65.00	Ｓ4	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	75 ㎡	9.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。１階・２階店舗、３階・４階事務所。敷地外近隣駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

標準的建物を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	72.0	46.80	2,717	127,156	3.0	381,468
							1.0	127,156
2～ 2	店舗	65.00	74.0	48.10	2,174	104,569	3.0	313,707
							1.0	104,569
3～ 4	事務所	65.00	74.0	48.10	2,038	98,028	2.0	196,056
							1.0	98,028
～

～

計		260.00	73.5	191.10		427,781		1,087,287
								427,781

⑨年額支払賃料	427,781 円　×　12ヶ月　＝　 5,133,372 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 191.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 458,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,592,012 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,312,411 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,087,287 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 427,781 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 83,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,406,457 円　　　　（　 72,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,770 円/㎡　月額支払賃料（　 2,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	270,500 円	54,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	559,201 円	5,592,012　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,800 円	54,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,100 円	54,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,434,701 円　（　　　　　　 19,129 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,100,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,749,130 円（　　　　　 49,988 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,406,457 円
②総費用	1,434,701 円
③純収益　①－②	3,971,756 円
④建物等に帰属する純収益	3,749,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	222,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	211,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,494,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上田市中央一丁目５０９９番２	1002000249537-0000
2	上田市中央一丁目５１０５番１	1002000249548-0000
3	上田市中央一丁目５１０５番２	1002000249549-0000
4	上田市中央一丁目７５０８番	1002000249770-0000
5	上田市中央一丁目７５３９番２	1002000249781-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
上田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　西入　将光

TEL.

鑑定評価額

8,180,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市中央１丁目５０９９番２外｢中央１－４－５｣				②地積　(㎡)	75 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他）土砂災害警戒区域 (100,500)
	台形 1.2:1	店舗Ｓ4	各種専門店が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西18m県道	水道、ガス、下水	上田 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

駅前ロータリー至近の中心商
業地域。

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

上田駅北東方

210m

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地は商業施設の需要が底堅く、最近では地価を下支えしてきたマンション用地需要は顕在化していない
。上田駅前に近接する利便性の高い地域であるが、既存商店街の一角で新規の店舗展開等は殆ど見られない。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上田市街地内の商業地域で、需要者は地元の小売・飲食業者等の他、広域で事業展開を図る県内外の企業
等である。中心市街地は商業施設の需要が底堅く、最近では地価を下支えしてきたマンション用地需要は顕在化してい
ない。当該地域は上田駅前に近接する利便性の高い地域であるが、既存商店街の一角で新規の店舗展開等は殆ど見られ
ない。又、取引が少ない上に取引価格は種々であり需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は商業地の評価においては本来重視すべきであるが、当該地域は既存の商店街で自用の店舗等が中心の地域で
あり、賃貸市場の熟成度は低いため、試算過程に想定要素を含み信頼性はやや劣る。よって本件は、実証的で市場の実
態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

上田駅周辺はホテル、飲食店等が多く、コロ
ナ禍以後のインバウンド、国内旅行の好調等
から需要は底堅い。

上田駅前に近接する利便性の高い地域である
が、既存商店街の一角で新規の店舗展開等は
殆ど見られない。

標準的であり個別的要因による大きな変動は
ない。土砂災害防止法による土砂災害警戒区
域に指定されているが、価格への影響はない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２５０４２０２０３ -46451	上田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西2.9m市道、南東4.2m、角地		（都）近商 (100,240)
b	１２５０４２０２０３ -46276	上田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.4m市道、北西3m、角地		（都）商業 (100,264)
c	１２５０８２０２０３ -40290	上田市		更地	（　）	長方形	南東3.8m市道、中間画地		（都）近商 (90,240)
d	１２５０６２０２０３ -43671	上田市		更地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	115,305	100 [ 92.1]	125,195	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 115,660	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.7]	118,383	100 [ 97.8]	121,046		121,000
c	(　 ) 64,536	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,536	100 [ 72.3]	89,261		89,300
d	(　 ) 87,832	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	102,830	100 [ 90.9]	113,124		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

上田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,189,202	1,508,149	3,681,053	3,444,210	236,843	（　0.9489） 224,740	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,781,702 円　　　　（　 63,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	65.00	Ｓ4	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火土砂災害警戒区域	100 ％	500 ％	500 ％	75 ㎡	9.0 m x 8.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１・２階店舗、３・４階事務所、屋外駐車場想定。

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

同種の建物より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	72.0	46.80	2,465	115,362	5.0	576,810
							1.0	115,362
2～ 2	店舗	65.00	74.0	48.10	2,097	100,866	5.0	504,330
							1.0	100,866
3～ 4	事務所	65.00	74.0	48.10	1,851	89,033	5.0	445,165
							1.0	89,033
～

～

計		260.00	73.5	191.10		394,294		1,971,470
								394,294

⑨年額支払賃料	394,294 円　×　12ヶ月　＝　 4,731,528 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 191.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 687,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,419,488 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,094,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,971,470 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 394,294 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 76,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,189,202 円　　　　（　 69,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,518 円/㎡　月額支払賃料（　 2,465 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,200 円	49,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	541,949 円	5,419,488　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,100 円	49,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,508,149 円　（　　　　　　 20,109 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,444,210 円（　　　　　 45,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,189,202 円
②総費用	1,508,149 円
③純収益　①－②	3,681,053 円
④建物等に帰属する純収益	3,444,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,781,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

上田 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	上田市中央一丁目５０９９番２	1002000249537-0000
2	上田市中央一丁目５１０５番１	1002000249548-0000
3	上田市中央一丁目５１０５番２	1002000249549-0000
4	上田市中央一丁目７５０８番	1002000249770-0000
5	上田市中央一丁目７５３９番２	1002000249781-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考