別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
松本 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市深志２丁目１１２６番外
｢深志２－１－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(90,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 松本

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 松本駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に格別の変動は認められない。地価水準は当
面は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、松本駅周辺の市街地に存する商業地域を中心として、広くは住商混在地域をも含む。需要者は自
己利用を目的に購入する事業者等が中心である。中心商業地では、観光客等を中心に人の流れも戻ってきており、需要
も回復傾向にある。また、商業地の取引価格については、個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心と
なる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における
賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を
購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を重視し、収益
価格を比較考量に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松本市の人口はやや減少傾向、世帯数は増加
傾向にある。インフレ懸念等先行き不透明な
点もあるが、不動産需要は総じて堅調である
。

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域である。地価水準は横ばい傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４１１
２０２０２
-39941		 松本市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.9m市道、
中間画地
商業
まちづくり協定
(90,400)
b １２５０１
２０２０２
-41567		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東13.4m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(70,200)
c １２５０３
２０２０２
-36382		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
南東28.5m、
南西18m、
三方路
準工

(70,200)
d １２５０５
２０２０２
-37287		 松本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
東7.4m、角地
商業

(100,400)
e １２５０７
２０２０２
-44523		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
86,016 		 100
[  57.6]
149,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
81,900  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,111 		 100
[  52.8]
159,301 
159,000 
c (　           ) 
78,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
80,446 		 100
[  52.3]
153,816 
154,000 
d (　           ) 
113,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
111,757 		 100
[  74.1]
150,819 
151,000 
e (　           ) 
105,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
111,158 		 100
[  70.7]
157,225 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



松本 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,576,632 
2,621,623 
8,955,009 
8,115,800 
839,209 		 （　0.9749）
818,145 		 （  5.2 -  0.5 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,407,340 円　　　　（　     92,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.00 Ｓ4 592.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 90 ％   500 ％   500 ％   189 ㎡     11.7 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（フロア貸し）、駐車場は外部駐車場を想定 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 標準的な建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.00 
75.0 
111.00 
2,952 
327,672 		 5.0  1,638,360 
1.0  327,672 

 2～ 2		 事務所
148.00 
80.0 
118.40 
2,362 
279,661 		 5.0  1,398,305 
1.0  279,661 

 3～ 4		 事務所
148.00 
80.0 
118.40 
1,771 
209,686 		 5.0  1,048,430 
1.0  209,686 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
592.00 
78.8 
466.20 

1,026,705 		 5,133,525 
1,026,705 
⑨年額支払賃料      1,026,705 円　×　12ヶ月　＝　      12,320,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     466.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,320,460 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       985,637 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,334,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,133,525 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,026,705 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         194,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,576,632 円　　　　（　        61,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,952 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 616,023 円  　　　       12,320,460　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      952,000 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,621,623 円　（　　　　　　        13,871 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     592.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0630 ×  30 ％　＋ 0.0947 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,115,800 円  
（　　　　　        42,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,576,632 円      
②総費用 2,621,623 円      
③純収益　①－② 8,955,009 円      
④建物等に帰属する純収益 8,115,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 839,209 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 818,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,329 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,407,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市深志二丁目１１２６番
 1004000338063-0000
2 　松本市深志二丁目１１２７番
 1004000338064-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
松本 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松本 5-7 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行   TEL.
鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松本市深志２丁目１１２６番外
｢深志２－１－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
松本市景観計画


(90,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中高層の店舗、事務
所ビル等が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 松本

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 松本駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
松本市景観計画
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビルが中心の商業地域。店舗テナントの収支は回復傾向で、また周辺ではマンション用地を中心と
した不動産需要の高まりもあるため、当面はやや強含みで推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松本駅を中心とした商業地域。需要者の中心はテナントビル・ホテル建設を目的とした県内法人又は投資
法人が想定される。需給動向については、コロナ収束後、順調に市内の観光客数は増加・回復傾向にあり、駅前の商況
も堅調である。また不動産取引は比較的高値取引も見られ、不動産需給は引き締まっている。需給の中心となる価格帯
は、当事者の業種、個別事情に左右されることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は松本駅を最寄として形成される商業地及びその周辺に位置する混在地の事例を採用しており、地域類似性は
高く補修正も適正と認められ、その規範性・実証性は高い。一方で収益価格は物件の個別性等により賃料水準にはかな
りの幅があるほか、想定要素も多く、当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。従って本件
では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松本 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    240,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[100.0]		 100
[156.8]		 [100.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商況は駅前から郊外ロードサイド等の商業施
設へ移行しつつあるが、市街既存商業地域の
繁華性は需要は総じて底堅さがあり、安定的
である。

インバウンドの影響に伴い、駅前飲食店等の
商況は好調であり、商業地需給も引き締まり
つつある。地域要因に特段の変動は見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松本 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２５０７
２０２０２
-44523		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b １２５０５
２０２０２
-37287		 松本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22m国道、
東7.4m、角地
商業

(100,400)
c １２５０５
２０２０２
-37542		 松本市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m国道、
東5.6m、角地
商業

(100,400)
d １２４０３
２０２０２
-35636		 松本市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
111,158 		 100
[  76.5]
145,305 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
113,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
111,757 		 100
[  72.7]
153,724 
154,000 
c (　           ) 
109,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
113,133 		 100
[  75.6]
149,647 
150,000 
d (　           ) 
128,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,664 		 100
[  77.9]
166,449 
166,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



松本 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,155,504 
2,642,517 
9,512,987 
8,661,400 
851,587 		 （　0.9505）
809,433 		 （  5.2 -  0.5 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,221,979 円　　　　（　     91,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松本 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ4 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
松本市景観計画
 90 ％   500 ％   500 ％   189 ㎡     11.7 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   28.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～４階事務所（フロアー貸）、駐車場は敷地外に別途借り受けを想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 標準的建物を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
3,030 
340,875 		 3.0  1,022,625 
1.0  340,875 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,121 
254,520 		 3.0  763,560 
1.0  254,520 

 3～ 4		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
1,970 
236,400 		 3.0  709,200 
1.0  236,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
78.8 
472.50 

1,068,195 		 3,204,585 
1,068,195 
⑨年額支払賃料      1,068,195 円　×　12ヶ月　＝　      12,818,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     472.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,818,340 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       897,284 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,921,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,204,585 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,068,195 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         204,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,155,504 円　　　　（　        64,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,030 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松本 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 508,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 640,917 円  　　　       12,818,340　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,016,000 円  　　　　    127,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,642,517 円　（　　　　　　        13,982 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0630 ×  30 ％　＋ 0.0947 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,661,400 円  
（　　　　　        45,828 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,155,504 円      
②総費用 2,642,517 円      
③純収益　①－② 9,512,987 円      
④建物等に帰属する純収益 8,661,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 851,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 809,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,283 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,221,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松本 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松本市深志二丁目１１２６番
 1004000338063-0000
2 　松本市深志二丁目１１２７番
 1004000338064-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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