令和8年1月14日　提出 甲府 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 5-7 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市太田町１番２ ｢太田町６－１｣ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ3 小規模小売店舗を中 心とする近隣商業地 域 北12m市道 水道、ガス、下水 甲府 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 甲府駅南方 1.7km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市中心街の周辺に存する小売店舗や事業所等を中心とする商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、 当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市中心部周辺の商業地域。需要者の中心は中小規模の小売店舗経営者等。近隣地域は低層の小売店舗 や事業所等が建ち並ぶ商業地域。交通量はあるが小規模な画地が多く駐車場も少ないため、市内外の幹線道路沿いの商 業地や周辺市町の大規模店舗等への顧客の流出が見られるが、値頃感が見られる。周辺街路の拡幅が計画されている。 不動産取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市中心部周辺の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。自己所有による個人用店舗等が多く商業事業者向けの賃貸市場の 成熟の程度は低いことから、土地価格に見合う賃料が得られず、また建築費の高騰により、土地に帰属する純収益がマ イナスとなり、収益価格が試算できなかった。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取 引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市中心市街地に客足の回復が見られ、周 辺の既存商業地においても、一部では需要が 徐々に回復している。 在来の小規模店舗等を中心とする商業地域で あり、商況は依然冴えないものの背後住宅地 との価格接近から値頃感が出てきている。 接面道路は都市計画道路の事業認可が行われ た。その他個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％