鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
甲府 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　慶

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市相生１丁目５０６番				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2	建築中	中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	甲府 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

甲府駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するもの
と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心とする商業地域であり、需要者の中心は自己使用目的の法人企業である。地方景気の先行き
については、依然として不透明感が強いものの、「甲府」駅周辺の商業地や郊外型のロードサイド施設地を中心に、不
動産需要は回復傾向にある。なお、取引物件は、規模や建物等の如何により個別性が強いため、需要の中心となる価格
帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道沿いの中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に位置する。収益価格が比準価格と比較して低位に試算されてい
るが、収益性が低く比準価格に見合う賃料を授受できないためである。市場参加者である法人企業は、自己使用目的が
中心であり、収益性よりも、売買の状況や取引価格、物件の市場性等を重視して売買の意思決定を行う傾向が強い。し
たがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲府 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     64,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗需要が回復傾向にある中で、繁華性の高
い商業地を中心に需要が高まっており、地価
が上昇している地域が増えている。

市内の中心商業地の事務所需要は依然として
やや弱いものの、小売店や飲食店を中心に店
舗需要は回復傾向にあり、地価も上昇してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２４１２１９２０１ -44959	甲府市		更地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１２４１０１９２０１ -37976	甲府市		建付地	（　）	長方形	西12m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２５０４１９２０１ -45125	甲府市		更地	（　）	不整形	東20m国道、南西8.5m、二方路		商業 (100,400)
d	Ａ２５０６ -16004	甲府市		更地	（　）	不整形	南22m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	１２５０４１９２０１ -44739	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,540	100 [ 108.9]	62,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 59,226	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,226	100 [ 96.8]	61,184		61,200
c	(　 ) 65,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	74,623	100 [ 113.1]	65,980		66,000
d	(　 ) 57,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	63,838	100 [ 91.2]	69,998		70,000
e	(　 ) 47,470	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,470	100 [ 69.1]	68,698		68,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,600 円／㎡]

甲府 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,848,515	1,888,012	4,960,503	4,078,470	882,033	（　0.9733） 858,483	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,520,061 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	174.00	Ｓ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	373 ㎡	14.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.00	80.5	140.07	2,250	315,158	3.0	945,474
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.00	89.7	156.08	1,650	257,532	3.0	772,596
							0.0	0
～

～

～

計		348.00	85.1	296.15		572,690		1,718,070
								0

⑨年額支払賃料	572,690 円　×　12ヶ月　＝　 6,872,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,872,280 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 759,228 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,833,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,718,070 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,463 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,848,515 円　　　　（　 18,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,256 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲府 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,300 円	56,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	873,112 円	7,592,280　×　　　　 11.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,800 円	56,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,200 円	56,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,100 円	56,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,888,012 円　（　　　　　　 5,062 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,100,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,078,470 円（　　　　　 10,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,848,515 円
②総費用	1,888,012 円
③純収益　①－②	4,960,503 円
④建物等に帰属する純収益	4,078,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	858,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,520,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市相生一丁目５０６番	0900000000496-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
甲府 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　野田　岳志

TEL.

鑑定評価額

24,200,000 円

１㎡当たりの価格

64,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市相生１丁目５０６番				②地積　(㎡)	373 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2	建築中	中規模の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東20m国道	水道、ガス、下水	甲府 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

甲府駅南方

1.3km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所ビルや飲食店舗等がみられる商業地域で、用途に多様性があるため需要が高まっており、地価は上昇傾向
に転じており、この傾向はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市内の商業地域である。中心となる需要者は、自社ビルの取得を目的とする法人や飲食店舗利用を目
的とする広域展開している法人である。甲府の中心商業地域においてはテナント事務所の需要が減退し、新規の事務所
ビルの建築は陰を潜め、駅に近いエリアは飲食店舗利用、やや離れた地域は低層の自己利用の事業所としての利用に変
化しつつある。用途の多様化で土地需要が増加し、地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性が高い取引事例を採用して求めており、市場性を反映して説得力がある。収益価格は標準的な賃料水
準が地価に見合っていないため低めに試算された。近隣地域は自己利用の需要が増加する傾向にあることから、比準価
格の信頼性が高いものと判断して、比準価格を中心に収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲府 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     64,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ロードサイド店舗を中心に需要が拡大してお
り、一部では地価の上昇がみられる。

事務所ビルから低層店舗利用も含めた多様化
が進み、土地需要は増加傾向で地価も上昇基
調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ２５０９ -16001	甲府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東20m国道、南3m、角地		商業 (90,400)
b	１２５０６１９２０１ -41901	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２５０４１９２０１ -45125	甲府市		更地	（　）	不整形	東20m国道、南西8.5m、二方路		商業 (100,400)
d	１２５０７１９２０１ -42327	甲府市		建付地	（　）	長方形	西9.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	63,884	100 [ 97.0]	65,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 54,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,390	100 [ 83.7]	64,982		65,000
c	(　 ) 65,370	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	74,623	100 [ 110.3]	67,655		67,700
d	(　 ) 82,792	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,792	100 [ 126.0]	65,708		65,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,500 円／㎡]

甲府 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,818,177	1,897,380	4,920,797	3,998,500	922,297	（　0.9733） 897,672	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,319,837 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	174.00	Ｓ2	348.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	373 ㎡	14.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	174.00	80.5	140.07	2,230	312,356	3.0	937,068
							0.0	0
2～ 2	事務所	174.00	89.7	156.08	1,650	257,532	3.0	772,596
							0.0	0
～

～

～

計		348.00	85.1	296.15		569,888		1,709,664
								0

⑨年額支払賃料	569,888 円　×　12ヶ月　＝　 6,838,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 296.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,838,656 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 755,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,802,790 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,709,664 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,818,177 円　　　　（　 18,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,236 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

甲府 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,000 円	55,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	899,480 円	7,558,656　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	55,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,897,380 円　（　　　　　　 5,087 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 348.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,998,500 円（　　　　　 10,720 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,818,177 円
②総費用	1,897,380 円
③純収益　①－②	4,920,797 円
④建物等に帰属する純収益	3,998,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	922,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	897,672 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,319,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

甲府 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	甲府市相生一丁目５０６番	0900000000496-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考