別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
福井 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-15 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　奥田　茂   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市栗森２丁目３３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 3,537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ちつつある路線商業
地域		 南22m県道、三方路 水道、下水 森田

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   210 ｍ、西   230 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.5 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　     2,900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成３１年に土地区画整理事
業により開発された商業地域
である。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 森田駅北東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 人口世帯数が増加傾向にある当市森田地区の路線商業地域であり店舗集積も進んでいることから、地価は上昇傾
向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市市街地から郊外の幹線及び準幹線沿線の路線商業地域一円である。需要層は当市を中心に事業展開を
行う地元企業のほか、当市に進出を考える県外の法人事業者も含む。当市森田地区の路線商業地域は背面住宅地域にお
ける堅調な住宅需要を背景に新規出店の動きが続いており、近年は新九頭竜橋開通により市街地へのアクセスも向上し
需要は堅調である。しかしながら、画地規模に応じて価格帯はまちまちのため、中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は路線商業地域の特徴として駐車スペースを広く設ける必要から建物の賃貸面積が小さく、土地価格に見合う
賃料を家賃に十分転換できないため低位に試算された。比準価格は同じ森田地区の路線商業地域の事例を複数採用し得
ており、各種補修正も適正に行い得たことから精度は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[153.7]		 [105.0]
100		 43,900 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向、世帯数は微増傾向。県内の
個人消費は回復しつつある。Ｒ６年福井市観
光客入込数は新幹線開業効果もあり対前年比
１４．７％増。

森田地区の人口及び世帯数は増加傾向。Ｒ４
．１０に新九頭竜橋が開通し、県都最大の商
業エリア「大和田地区」へのアクセスが向上
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５２０４

-16		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２６１１１

-18		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
西9m、角地
１住居

(70,200)
c ２６１０３

-29		 福井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m県道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
d ２６１０４

-2		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m市道、
東15.4m、
南東7.7m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
e ２６１０２

-155		 坂井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北17m県道、
西16.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
49,789 		 100
[ 119.3]
41,734 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
43,800 
b (　           ) 
51,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.8]
56,345 		 100
[ 123.5]
45,623 
47,900 
c (　           ) 
43,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,976 		 100
[  98.0]
44,873 
47,100 
d (　           ) 
37,057  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
41,016 		 100
[  97.0]
42,285 
44,400 
e (　           ) 
33,137  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
33,203 		 100
[  78.8]
42,136 
44,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,100 円／㎡]  



福井 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  市街地的形態を整えた地域内に存する土地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,276,658 
4,070,156 
12,206,502 
8,675,000 
3,531,502 		 （　0.9467）
3,343,273 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     66,865,460 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 920.00 Ｓ1 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   3,537 ㎡     55.6 m x   52.6 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層の店舗等が中心であり上記のとおり判定。一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
920.00 
100.0 
920.00 
1,630 
1,499,600 		 6.0  8,997,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
100.0 
920.00 

1,499,600 		 8,997,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,499,600 円　×　12ヶ月　＝　      17,995,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,995,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,799,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,195,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,997,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,276,658 円　　　　（　         4,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 750,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 539,856 円  　　　       17,995,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,381,200 円  　　　　    125,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,070,156 円　（　　　　　　         1,151 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,675,000 円  
（　　　　　         2,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,276,658 円      
②総費用 4,070,156 円      
③純収益　①－② 12,206,502 円      
④建物等に帰属する純収益 8,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,531,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,343,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,865,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市栗森二丁目３３０５番
 2100000141748-0000
2 　福井市栗森二丁目３３０６番
 2100000146154-0000
3 　福井市栗森二丁目３３０７番
 2100010135157-0000
4 　福井市栗森二丁目３３０８番
 2100010134960-0000
5 　福井市栗森二丁目３３０９番
 2100010135518-0000
6 　福井市栗森二丁目３３１０番
 2100000141743-0000
7 　福井市栗森二丁目３３１２番
 2100000141737-0000
8 　福井市栗森二丁目３３１３番
 2100000141738-0000
9 　福井市栗森二丁目３３１４番
 2100000141739-0000
10 　福井市栗森二丁目３３１５番
 2100000141740-0000
11 　福井市栗森二丁目３３１６番
 2100000141745-0000
12 　福井市栗森二丁目３３１７番
 2100000141725-0000
13 　福井市栗森二丁目３３１１番
 2100000141679-0000
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
福井 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福井 5-15 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　池谷　昌也   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福井市栗森２丁目３３０５番外
 ②地積
　(㎡)		 3,537  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ちつつある路線商業
地域		 南22m県道、三方路 水道、下水 森田

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   210 ｍ、西   230 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.6 ｍ、奥行　約　　  52.6 ｍ、規模　　     2,925 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 西方にＶドラッグ森田店があ
る		 街

路		 ２２ｍ県道、三方路 交通

施設		 森田駅北東方

2.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに店舗、事務所等が建ちつつある路線商業地域として推移していくものと予測する。地価に底入れ感が
見られる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として福井市街地の路線商業地域である。需要者の中心は県内外の法人である。県道沿いで店舗、クリ
ニック、一般住宅が見られる。交通量は比較的多い。売買取引はほとんど見られない。土地の画地規模が様々で一定せ
ず、地域内ではほとんど取引がないため総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内は自用の店舗が見られ、商業事業者の賃貸物件に対する需要は弱く収益価格の説得性は弱い。よって、市場の特
性及び市内類似地域の地価水準との均衡に留意し、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福井 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,200 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[ 99.0]		 100
[152.9]		 [105.0]
100		 44,100 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 Ｒ６年度新設住宅着工戸数福井県３４４３件
で前年比１２．５％減。Ｒ６年土地取引件数
福井市２４１５件で前年比０．５％減。


南方にくりもり大人こども歯科クリニックＲ
２．７開店、Ｒ４．１０県道森田丸岡線新九
頭竜橋開通。北東方にヤスサキグルメ館森田
店Ｒ５．３開店。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福井 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５２０４

-12		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２５２０４

-16		 福井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c ２５２０４

-24		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
北8m、二方路
準工
地区計画等
(70,200)
d ２５１１０

-7		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m県道、
東8m、南6m、
三方路
１住居
地区計画等
(70,200)
e ２５１１０

-9		 福井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南18.5m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,019  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
35,174 		 100
[  82.9]
42,429 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
44,600 
b (　           ) 
48,295  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
49,789 		 100
[ 117.4]
42,410 
44,500 
c (　           ) 
38,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
41,650 		 100
[ 100.9]
41,278 
43,300 
d (　           ) 
34,905  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.7]
41,139 		 100
[  98.0]
41,979 
44,100 
e (　           ) 
37,963  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
40,241 		 100
[  96.0]
41,918 
44,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,100 円／㎡]  



福井 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,076,945 
4,044,532 
12,032,413 
8,605,600 
3,426,813 		 （　0.9467）
3,244,164 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     64,883,280 円　　　　（　     18,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福井 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 920.00 Ｓ1 920.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   3,537 ㎡     55.6 m x   52.6 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗地を中心とした路線商業地域。一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
920.00 
100.0 
920.00 
1,610 
1,481,200 		 6.0  8,887,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
920.00 
100.0 
920.00 

1,481,200 		 8,887,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,481,200 円　×　12ヶ月　＝　      17,774,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,774,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,777,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,996,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,887,200 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,985 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,076,945 円　　　　（　         4,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,610 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福井 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 744,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 533,232 円  　　　       17,774,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,149,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,370,200 円  　　　　    124,000,000　×　　  65.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,044,532 円　（　　　　　　         1,143 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     920.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,605,600 円  
（　　　　　         2,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,076,945 円      
②総費用 4,044,532 円      
③純収益　①－② 12,032,413 円      
④建物等に帰属する純収益 8,605,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,426,813 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,244,164 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,883,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福井 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福井市栗森二丁目３３０５番
 2100000141748-0000
2 　福井市栗森二丁目３３０６番
 2100000146154-0000
3 　福井市栗森二丁目３３０７番
 2100010135157-0000
4 　福井市栗森二丁目３３０８番
 2100010134960-0000
5 　福井市栗森二丁目３３０９番
 2100010135518-0000
6 　福井市栗森二丁目３３１０番
 2100000141743-0000
7 　福井市栗森二丁目３３１２番
 2100000141737-0000
8 　福井市栗森二丁目３３１３番
 2100000141738-0000
9 　福井市栗森二丁目３３１４番
 2100000141739-0000
10 　福井市栗森二丁目３３１５番
 2100000141740-0000
11 　福井市栗森二丁目３３１６番
 2100000141745-0000
12 　福井市栗森二丁目３３１７番
 2100000141725-0000
13 　福井市栗森二丁目３３１１番
 2100000141679-0000
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備考