令和8年1月13日　提出 輪島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   輪島 -1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 輪島市河井町弐弐部７１番７外 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (80,300) （その他） 特別用途地区 地区計画等 (70,300) 1:3 空地 建物解体後の空地が 多く残る既成住宅地 域 北8m市道 水道、下水 穴水 21.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 穴水駅北方 21.0km 法令 規制 （都） 準住居 (70,300) 特別用途地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 公費解体が行われ周辺地域は空地が多くなった。能登半島地震、豪雨被害後人口減少が顕著になっており需給バ ランスは更に悪化している。地価の下落傾向は続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は輪島市中心部の住宅地域及び外縁部の新興住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内に居住する一次 取得者及び被災者等の買い替え層である。移住者需要はほとんど見られない。公費解体が進み住宅地の取引件数及び住 宅着工件数が大幅に増加しているが、地域の復旧が進む中、地域を離れる動きもあり一部投げ売り的な取引、恩恵的な 取引もみられ土地取引価格は幅がある。中古住宅のニーズは高く３００万円から５００万円位の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は間口奥行規模等、賃貸共同住宅を想定することは現実的でなく収益価格は試算しなかった。比準価格は実際の 取引事例から要因比較によって求めた実証的な価格であり、戸建住宅地の市場実態を的確に反映できる手法で適合性が 高い。本件では多数の取引事例の中から厳選した事例で比準価格を求めており説得力の高い価格が求められた。以上か ら比準価格を採用し地域の地価動向も勘案し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大地震・豪雨後市内の復旧は進んできている 一方で地域を離れる動きが顕著で人口減少が 加速している。 周辺では公費解体が漸く完了した。空地が多 くなっているものの新築の動きは今の所あま り見られない。 公費解体により空地になった。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％