鑑定評価書

令和8年1月9日　提出
金沢 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-15

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　藤澤　努

TEL.

鑑定評価額

72,500,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市増泉１丁目５２４番外｢増泉１－１９－１７｣				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ3	大型スーパー、中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域	北20m県道、背面道	水道、ガス、下水	金沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 190 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

北陸自動車道金沢西ＩＣから
金沢市中心部に至る幹線道路
で交通量が多い。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

交通量の多い幹線道路沿いの地域で、周辺には収容台数の多い駐車場を備えた大型スーパーも立地しており繁華
性が高い。最近は投資費用の少ない低層店舗が多くなりつつある。地価水準は上昇傾向で推移すると予想する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市内の幹線道路沿いの路線商業地域一帯と判断した。需要者は全国チェーンの法人や県内の飲食・サ
ービス系の事業者等が中心である。後背人口が多く、交通量も多い幹線道路沿いの土地は限られており、駐車場が確保
できる規模の土地は引き合いが強い。土地は対象標準地の規模であれば、７０００万円以上で取引されると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法では平屋の店舗を建築して賃貸することを想定したが、ロードサイドの店舗であるため駐車場確保が重要で
あり、土地面積に対する収益性は低くなり収益価格は低位に求められた。一方、取引事例比較法による比準価格はロー
ドサイド店舗等の実際の取引事例から求められたものであり、信頼性が高い。よって本件では、収益価格は参考に留め
、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料費や人件費の高騰により事業環境は厳
しい状況が続いているが、スーパー・ドラッ
グストア販売は新規出店等もあり前年より拡
大している。

集客が見込める交通量や駐車場を備えた画地
規模のロードサイド店舗であれば、県内・県
外資本双方から需要が見込め、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５調２８ -26	金沢市		更地	（　）	不整形	南6.3m市道、西4.7m、角地		商業高度地区最高31m (100,378)
b	０２５公２６ -3	金沢市		更地	（　）	長方形	南西23m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	０２５調３２ -93	野々市市		更地	（　）	長方形	北16.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	０２５公２７ -2	金沢市		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e	０２５公２０ -1	金沢市		更地	（　）	長方形	東25m県道、西6m、二方路		準住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,348	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	100,153	100 [ 90.3]	110,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 124,243	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	115,885	100 [ 100.0]	115,885		118,000
c	(　 ) 108,896	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,579	100 [ 86.4]	131,457		134,000
d	(　 ) 80,157	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,329	100 [ 75.0]	115,105		117,000
e	(　 ) 97,211	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	102,739	100 [ 90.0]	114,154		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,722,163	1,709,864	6,012,299	3,668,580	2,343,719	（　0.9489） 2,223,955	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	47,318,191 円　　　　（　 75,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.00	Ｓ1	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造平家建店舗、駐車場１５台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	216.00	100.0	216.00	3,302	713,232	3.0	2,139,696
							0.0	0
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		713,232		2,139,696
								0

⑨年額支払賃料	713,232 円　×　12ヶ月　＝　 8,558,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,558,784 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,702,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,139,696 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,722,163 円　　　　（　 12,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,310 円/㎡　月額支払賃料（　 3,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,400 円	53,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	256,764 円	8,558,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 453,900 円	53,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,709,864 円　（　　　　　　 2,714 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,668,580 円（　　　　　 5,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,722,163 円
②総費用	1,709,864 円
③純収益　①－②	6,012,299 円
④建物等に帰属する純収益	3,668,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,343,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,223,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,318,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

金沢 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	金沢市増泉一丁目５２４番	2200000052823-0000
2	金沢市増泉一丁目５２５番１	2200000052826-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
金沢 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 5-15

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　諸江　美和

TEL.

鑑定評価額

71,200,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市増泉１丁目５２４番外｢増泉１－１９－１７｣				②地積　(㎡)	630 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:1	診療所兼住宅ＲＣ3	大型スーパー、中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域	北20m県道、背面道	水道、ガス、下水	金沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 190 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗、中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 630 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

金沢駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

大型集客施設を中心として、様々な業種の店舗等が見られる商業地域である。新規出店も多いエリアであり、需
要も底堅い。地価水準については上昇傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、県内外の店舗・営業所を
営む企業及び個人事業者と考えられる。大型集客施設を核とする商業地域であり、その周辺では集客力を見込んで、店
舗出店が見られる。取引規模や取引目的に応じて価格帯には幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では自己使用の店舗や事務所等が中心であることから、賃料水準として適正なものが見出しがたく、収益価格
は相対的に精度が劣るものと思料される。一方、比準価格は規範性のある取引事例を採用して検討しており、市場動向
を反映した価格が求められた。よって本件では、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、さらに近時の金沢市内の
商業地の需給動向等も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢駅周辺及び中心部商業地域はインバウン
ドを含む観光客の回復が著しい。その周辺の
商業地域も、地価は上昇傾向にある。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５調２８ -26	金沢市		更地	（　）	不整形	南6.3m市道、西4.7m、角地		商業高度地区最高31m (100,378)
b	０２６公０９ -46	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、東4.3m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	０２６公３１ -4	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
d	０２５調３１ -6	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北19m市道、南2m、二方路		準住居高度地区最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,348	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	117,760	100 [ 103.4]	113,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 94,840	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	90,956	100 [ 82.9]	109,718		112,000
c	(　 ) 95,154	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,486	100 [ 89.4]	107,926		110,000
d	(　 ) 75,625	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	96,570	100 [ 87.5]	110,366		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

金沢 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,722,249	1,723,066	5,999,183	3,723,540	2,275,643	（　0.9489） 2,159,358	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	45,943,787 円　　　　（　 72,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	220.00	Ｓ1	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	630 ㎡	24.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の平家建店舗。駐車場１４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	3,242	713,240	3.0	2,139,720
							0.0	0
～

～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		713,240		2,139,720
								0

⑨年額支払賃料	713,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,558,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,558,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 855,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,702,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,139,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,257 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,722,249 円　　　　（　 12,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,250 円/㎡　月額支払賃料（　 3,242 円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	325,200 円	54,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	256,766 円	8,558,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 572,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,723,066 円　（　　　　　　 2,735 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,723,540 円（　　　　　 5,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,722,249 円
②総費用	1,723,066 円
③純収益　①－②	5,999,183 円
④建物等に帰属する純収益	3,723,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,275,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,159,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,428 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,943,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

金沢 5-15　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	金沢市増泉一丁目５２４番	2200000052823-0000
2	金沢市増泉一丁目５２５番１	2200000052826-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考