令和8年1月13日　提出 佐渡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市両津夷字海方６７番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:4 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 多く見られる既成商 業地域 西12.5m国道 水道、ガス、下水 上町十字路停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口狭小・奥行長大の画地が 中心となる両津地区の既成商 業地 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 上町十字路バス停近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域住民の高齢化や郊外店への顧客流出により既存商店街の空洞化が進み、空き店舗が目立つ状況にある。佐渡 金銀山の世界遺産指定の効果も不動産需要には及んでおらず、今後も地価の下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市内の既成商業地のほか、店舗介在の混在地を含む圏域である。主要な需要者は地元店舗等の事業 者であるが、地縁者が多く、新規出店等はほとんど見られない。島外の需要は見られず、居住人口の減少、少子高齢化 、郊外型店舗への顧客の流出等により、取引価格は低迷し、地価は今後も下落傾向が続くと予測される。取引自体が少 なく、画地規模も様々なため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが、収益価格については、自己所有の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、近年の商業地取引の事情から、事例収集の範囲をやや拡大して 求めたものの、比準価格については各種要因比較も適切で、主たる需要者の行動にも合致し、信頼性が高いと判断した 。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然減を中心に人口の減少、高齢化が目立つ 。土地取引件数は前年比で増加しているもの の、取引価格は依然として低迷している。 地域準民の高齢化が進み、佐渡金銀山の世界 遺産指定による効果も今のところ地価に影響 を与えていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％