別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
上越 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.
鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 9,150 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:4.5		 店舗

Ｓ3		 小規模店舗と住宅が
混在する駅前の近隣
商業地域		 西6.8m県道 水道、ガス、下水 二本木

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 二本木駅前に位置し、店舗と
住宅等が建ち並ぶ、繁華性が
乏しい近隣商業地域		 街

路		 ６．８ｍ県道 交通

施設		 二本木駅南東方

80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 二本木駅前に位置する旧来からの近隣商業地域で、繁華性が極めて乏しい。人口減少、少子高齢化に伴い、地域
経済の衰退に歯止めがかからない状況で、需要が低迷しており、地価の下落が今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,150 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上越市中郷区の商業地域及び商住混在地域を中心に、広域的には妙高地区及び妙高高原地区の商業地域
を含む。主たる需要者は、地縁性を有する個人事業者であるが、人口減少、少子高齢化に伴い地域経済の衰退に歯止め
がかからない状況で、新規需要は皆無に近い状況である。近隣地域は、繁華性が乏しく商業性が希薄化しており、顧客
回帰は極めて厳しい。このような特性から取引件数も少なく、需給の中心的な価格帯を把握することが困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用による需要が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の査定に必要な賃貸事例等の収集が困難であり
、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引市場における取引事例を豊富に収集し、適切に補修正した結
果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準地との均衡に留意のうえ、市場性を適切に
反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　妙高 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,900 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[127.2]		 [100.0]
100		 9,120 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,510 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均
をやや上回る。取引件数は減少傾向、新設住
宅着工戸数は建築費等の高騰の影響もあり減
少傾向にある。

地域経済の衰退から新規需要は皆無に等しく
、商業性が希薄化し、繁華性が極めて乏しい
。地域要因に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７調８１

-34		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ６調８１

-30		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m県道、
南4m、南西3m、
三方路
（都） 

(80,200)
c ８公６３

-40		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北17m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ６調６３

-48		 妙高市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ７調８１

-56		 妙高市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,626  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
11,184 		 100
[ 121.7]
9,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,190 
b (　           ) 
5,500  		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
5,524 		 100
[  60.6]
9,116 
9,120 
c (　           ) 
8,827  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
11,616 		 100
[ 127.2]
9,132 
9,130 
d (　           ) 
7,042  		 100
[ 100.0]		 [  91.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  87.3]
10,532 		 100
[ 115.3]
9,134 
9,130 
e (　           ) 
5,692  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 102.0]
7,589 		 100
[  83.0]
9,143 
9,140 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,150 円／㎡]  



上越 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の取引が中心となる地域であり、賃貸市場が未成熟であり、収益目的の需要を想定することが合理
的でないと判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市中郷区板橋字東浦４６２番１
 1107005093717-0000
2 　上越市中郷区板橋字東浦４６２番２
 1107005093718-0000
3 　上越市中郷区板橋字東浦４６６番１
 1107005093725-0000
4 　上越市中郷区板橋字東浦４６６番３
 1107005093727-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
上越 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 9,150 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外
 ②地積
　(㎡)		 432  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:4.5		 店舗

Ｓ3		 小規模店舗と住宅が
混在する駅前の近隣
商業地域		 西6.8m県道 水道、ガス、下水 二本木

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華性の乏しい二本木駅前の
近隣商業地域		 街

路		 ６．８ｍ県道 交通

施設		 二本木駅南東方

80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接するが地域の求心力は弱まっている。人口減少や少子高齢化により消費力が低下し土地需要も減退して
いる。商況の回復は難しく、今後も地価下落が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,150 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中郷区の近隣商業地域や商住混在地域を中心に、妙高市の郊外部に存する混在地域等も含まれる。需要者
は地縁の個人や地元事業者が大半であり、圏外からの需要は限定的である。圏域では人口減少や少子高齢化が進み、消
費力の低下、後継者不足や顧客流出等の影響もあり、商況は弱含みで推移している。需要は低調な地域が大勢を占め、
地価は下落傾向にあるとみられる。取引が少なく、中心価格帯を特定するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 二本木駅前の近隣商業地域ではあるが、自己使用の小規模店舗や住宅が存する地域で賃貸市場は成立していないことか
ら、収益価格は適用し得なかった。圏域の取引事例は少ないが、比準価格は規範性の高い取引事例を重視して試算され
、市場の実態を反映し実証的であり、妥当性が高い。代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し妥当性が高く、説
得力のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　妙高 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,900 円／㎡		 [ 97.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.4]		 [100.0]
100		 9,180 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      9,510 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中郷区は人口、世帯数ともに減少、高齢化率
も市平均を上回る。取引が少なく、不動産市
況は低調な状態が続いている。


駅に近いが商勢の低下が進んでおり、商業地
域としての優位性は乏しい。需要の弱含みが
顕著な状態が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６調８１

-30		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m県道、
南4m、南西3m、
三方路
（都） 

(80,200)
b ６調６３

-47		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西17.5m国道、
北11m、角地
（都） 

(80,200)
c ７調６３

-65		 妙高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17m県道、
東10m、角地
（都） 

(80,200)
d ７調８１

-49		 妙高市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,500  		 100
[ 100.0]		 [  92.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
5,524 		 100
[  60.1]
9,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,190 
b (　           ) 
19,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
18,678 		 100
[ 196.1]
9,525 
9,530 
c (　           ) 
10,775  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 106.1]
11,482 		 100
[ 130.8]
8,778 
8,780 
d (　           ) 
11,635  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
15,691 		 100
[ 172.4]
9,102 
9,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -30.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      9,150 円／㎡]  



上越 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有物件がほとんどであり、賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市中郷区板橋字東浦４６２番１
 1107005093717-0000
2 　上越市中郷区板橋字東浦４６２番２
 1107005093718-0000
3 　上越市中郷区板橋字東浦４６６番１
 1107005093725-0000
4 　上越市中郷区板橋字東浦４６６番３
 1107005093727-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考