令和8年1月8日　提出 上越 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市仲町３丁目字下田端８２番１外 ｢仲町３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:6.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗が多く建ち 並ぶ既成商業地域 西10m市道 水道、ガス、下水 高田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層飲食店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くから飲食店等が多く建ち 並ぶ仲町飲食店街 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 高田駅南方 650m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 客足は回復しつつあるが、外食需要の郊外化や消費者嗜好の変化等の影響から地域全体の活力は依然として弱い 。核商業施設周辺で需要は認められるものの、全体としての需要は低調であり、当面この傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 ２、３階建程度の飲食店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高田区の既成商業地域を中心に、周縁の商住混在地域等を含む。典型的需要者は地元事業者及び地縁者で ある。商業施設の郊外化やそれに伴う競争力の低下等により商勢は弱含みであるが、核商業施設周辺では宿泊施設の再 生等、一定の動きがみられる。一方、消費者の嗜好変化や支出抑制の影響から収益性の改善にはなお時間を要する可能 性がある。細長い画地や町家等老朽建物が多く、取引条件や個別性が強いため、市場の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域の商勢等を勘案すると賃貸需要の長期安定性は乏しい。加えて画地条件も踏まえると新規の貸店舗等の建築想 定は現実性を欠くため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法は類似地域から適切に比準を行っており、実証 的で市場参加者の行動原理にも適合した手法であり、比準価格の説得力は高い。代表標準地との検討を行った価格とも 均衡し、この点からも説得力を備えた価格といえる。以上より、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [215.3] [100.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇。事業者の設備 投資は依然低調な状況にあり、物価高等の影 響も重なり、先行きには不透明感が認められ る。 飲食店等は集積するが外食の郊外化等で需要 は弱含む。一方、核商業施設周辺一部では旧 施設のリノベーション等、活性化を図る動き が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +17.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％