令和8年1月8日　提出 上越 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -31 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 6,410,000 円  １㎡当たりの価格 7,520 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字上名柄字中島畑７８９番５ ②地積 　(㎡) 852   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 西5m市道 水道、下水 直江津 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道や主要地方道に近い既成 の地域。周囲に耕地整理済み の水田が広がる。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 直江津駅東方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の環境に大きな変化はみられない。国道等に近いものの、少子高齢化が進み、需要は減退し、今後も地価の 下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,520 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前上越市東部の市街化調整区域内に広がる農家住宅地域を中心に、隣接する頸城区や三和区内の集落 地域等も含まれる。市場参加者は需給ともに既存集落に地縁関係を有する個人が典型であり、取引は局地的な傾向が強 い。市街地方面への転出、人口減少や少子高齢化に伴い集落地域の衰退が懸念され、不動産需要も減退傾向にある。取 引は少なく指標も乏しいうえ、人的関係等の個別事情が強く影響するため、市場の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である集落地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事 例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得 力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし、試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、説得力の高 い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や人手不足の影響が認められ、景況は 不透明な情勢。上越市の郊外部の集落地域で は少子高齢化の進行等により需要の減退が続 く地域が多い。 地域環境に大きな変化は認められない。少子 高齢化が進み、需要は減退傾向が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％