令和8年1月8日　提出 妙高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 7,120,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市朝日町１丁目３９３番１８ ｢朝日町１－３－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:6.5 事務所兼住宅 Ｗ3 店舗、銀行等の建ち 並ぶ中心商業地域 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 新井 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 複合商業施設内のテナント閉 店などにより、商勢の低下が 認められる駅前商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 新井駅西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いや北新井の郊外店へ顧客流出が進み、需要の回帰は難しい。新図書館の供用開始も現状では波及効果は 乏しく、中心部は高齢化と消費力が低下しており、当面は地価下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新井地域中心部の既成商業地域に加え、国道沿いや上越市内の商業地域等も含む。主な需要者は中心部で は地元商業事業者であるが、幹線沿いでは圏外事業者もみられる。中心部では住民の高齢化や郊外化、消費力の低下に 伴い衰退が続いている。市役所近隣で新図書館が供用開始されたが現状では需要の回帰は乏しい。取引数が少なく成約 価格にもばらつきがあり、市場の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件もみられるが数が少なく、適正な賃料水準の把握が困難である。また賃貸市場も未成熟なこと等から収益還元 法は適用しえなかった。取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に適合し た合理的な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高い。以上、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [177.2] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高、人手不足等による影響が認められ、 景況は不透明な情勢。妙高市は人口が減少傾 向で、一部を除き不動産需要は弱い傾向にあ る。 核となる商業施設内でテナント空きが生じ、 周辺住民の消費力低下も相まって繁華性の回 復が進まず、求心力の低下が認められる。 角地、間口奥行関係による増減価を考量する と価格形成に影響を与える変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％