令和8年1月15日　提出 村上 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村上 5-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 村上市九日市字砂子田８３番３ ②地積 　(㎡) 1,389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 事務所 ＲＣ1 店舗、営業所等が見 られる路線商業地域 東17m国道 水道、下水 岩船町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 岩船町駅南方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道７号に沿った旧神林村の路線商業地域。集客力のある施設に乏しく、熟成度は高くない。地域要因の格別の 変動もない。既に地価は低位水準にとどまっているが、今後とも微下落傾向を予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では旧神林村における国道７号等、幹線道路沿いの路線商業地域、広義では村上市一円の類似地域 。需要者の中心は地元の法人ないし個人事業者である。県内景気は緩やかに持ち直しているとはいえ、恒常的な人口減 の影響が大きく、新規の出店需要は弱い。需給関係は依然軟調である。市場の中心価格帯は、取引の少なさと規模のば らつきから判定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用物件の取得を目的とする土地取引が主流である。賃貸市場が未成熟であるので、収益価格は不適用とした。一 方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集できたの で、市場の実態を反映した規範性が認められる。以上から本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では、直近１２カ月で着工建築物床面積 が前期比約１２％減。一部の路線商業地域で 底入れ感が浸透するが、商業地全体の地価は 弱含みが続く。 国道７号沿いであるが、店舗、営業所等の集 積度は低く、繁華性は低い。物流サービス系 を除くと新規の用地需要は想定し難く、地価 は依然弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％