令和8年1月9日　提出 加茂 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加茂 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　良雄   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂市穀町２１番 ｢穀町８－３８｣ ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 ＲＣ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前の商業地 域 南15m県道 水道、ガス、下水 加茂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗・事務所が建ち並ぶ加茂 駅前通りの商店街 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 加茂駅東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 加茂駅東口の旧来からの商店街地域で、地域人口減少や経営者の高齢化・後継者不足による店舗閉鎖、郊外型店 舗への顧客の流出等から繁華性は低下している。今後も地価は引き続き下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加茂市内の商業地域、混在地域等である。需要者は地元事業者が中心であるが、幹線道路沿線においては 郊外型店舗の需要もみられる。西加茂地区の路線商業地は車両通行量も多く相応の需要が認められる一方で、駅東口の 従来からの既成商業地域は繁華性の低下に歯止めがかからない状況である。土地取引は業種や規模も様々で需要の中心 となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが、自用の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成熟していないため、収益還 元法は非適用とした。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格に基づき試算されており、各種要因比較も適切で、 主たる需要者の行動にも合致していることから信頼性が高いと判断した。以上より比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少傾向。県内景気は緩やかに回 復しているが地元景況感は弱い。また物価高 、人手不足、金利上昇等先行きに対する不透 明感もある。 西加茂地区の幹線道路沿いでは郊外型店舗の 出店が見られる一方、東加茂地区の商店街は 繁華性が低下し需要は弱含みで推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％