令和8年1月13日　提出 小千谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小千谷 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　和登   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小千谷市本町１丁目３６５番９ ｢本町１－１３－２６｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小の専門店が集ま る中心商業地域 北西18m国道 水道、ガス、下水 小千谷 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 複合施設の「ホントカ」が令 和６年９月にオープンしてい る。 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 小千谷駅西方 1.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの中心商業地域であり、小千谷総合病院が撤退して「ホントカ。」がオープンしたが、価格時点現在で は賑わいを取り戻せてはおらず、周辺の取引価格も安いため、今後も地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小千谷市内の商業地域の全域である。主たる需要者は市内外の法人または個人事業者が中心であるが、西 小千谷環状線（バイパス）沿いの郊外型店舗等に顧客が流出しており、繁華性の低下は著しい。また、地域経済の低迷 に伴い既存の商業地の不動産需要は弱く、取引が少ないことから、需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の建物利用が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいため非適用とした。 典型的な需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して価格を決定するものと判断することか ら、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少、高齢化率は上昇している 。県内経済は緩やかに回復しているものの足 踏み感がみられ、先行きについては不透明で ある。 顧客の流出によって繁華性の低下は著しい。 複合施設「ホントカ。」が開業したが現時点 では賑わいを取り戻すには至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％