令和8年1月9日　提出 長岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　良雄   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市要町１丁目１０１１番外 ｢要町１－４－３９｣ ②地積 　(㎡) 3,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場、店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東16m県道、北東側道 水道、ガス、下水 宮内 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 宮内地区の幹線県道沿いの店 舗、事業所が建ち並ぶ地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮内駅北西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路網の整備により交通アクセスは向上しているが、核店舗等がなく商業地としての相対的な競争力の低下 傾向も見られることから、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建程度の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内商業地域のうち幹線道路沿いの店舗、営業所が存する圏域で、需要者は地元事業者を中心として、 大手企業の営業所等の需要もみられる。幹線道沿いで車両通行量は多いが、集客力のある核店舗等がなく他地域と比較 した商業地としての競争力はやや劣る。土地については、業種や土地取引の規模等も様々であることから需要の中心と なる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域であるが、自用が中心で賃貸市場が成熟しておらず、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範 性に乏しいため非適用とした。典型的な需要者は類似不動産の取引価格等の市場性を重視して意思決定を行うものと考 えられ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと判断される。よって、比準価格に基づき 上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長岡市の人口は減少傾向にある。企業の業況 判断は改善傾向にあるが物価高、人手不足、 金利上昇等先行きに対する不透明感がある。 幹線道路網の整備により交通アクセスは向上 しているが、商業地としての繁華性の低下に より需要は低調である。 個別的要因に変動はない。　 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％