令和8年1月12日　提出 新潟西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -9 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　新井　俊一   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７ ｢寺尾朝日通２４－３｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い緩傾斜地の住宅地 域 北東4m私道 水道、ガス、下水 小針 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ越後線と県道に挟まれた 緩傾斜の住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 私道 交通 施設 小針駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内及び周辺の土地、道路においては能登半島地震により出来たと思われるひび割れ、波うちが見られる。復 旧作業は進んでいるものの、不動産の取引、需要は停滞しており、今後の見通しは不透明となっている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新潟市西区の住宅地域全般であるが、特にＪＲ越後線沿線の住宅地域と代替競争関係が強く認められる。 主な需要者は市内の自己居住目的の一般個人であるが、外部からの転入も見られる。但し能登半島地震により液状化が 発生し、現在のところ不動産の取引、需要は大きく減退している。土地は総額で７００～１０００万円程での取引が中 心的であったが、地震後の取引は少なく今後の動向は不透明である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の 不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用 目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格 及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [104.0] 100 [218.0] [101.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減、世帯数は微増傾向にある 。市の中心部へのアクセスに便利で、住宅地 の需要は高く、取引も比較的多い。 地域周辺は能登半島地震による被害が大きく 、不動産取引、需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％