令和8年1月15日　提出 愛川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -9 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹島　政治   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町田代字平山２０６７番３ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別工業地区 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる住宅地 域 南西5m町道 水道、下水 本厚木 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北西方 12.0km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部よりやや遠隔に位置し、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状の環境を維持するものと 見込まれる。利便性が劣るため需要は弱含みで、地価水準は横ばいないし下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町及び隣接市内のバス便利用の住宅地域。需要者の中心は町内居住者で田代地区の地縁者であり、町 外からの転入は極めて少ない。鉄道駅から相当の距離があり、町内中心部の商業施設等からも遠く、交通接近性及び生 活利便性に劣り、今後人口減少及び高齢化が進むことから、住宅需要は弱含みである。取引件数が少ない中で買主主導 の価格がみられ、市場の中心価格帯は土地１００㎡程度で３００万円台前半、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は駅から遠く離れており、賃貸需要は弱く投下資本に見合った賃料を収受することは困難なため、収益目的で の取引ないし賃貸事例は極めて少なく、収益還元法は適用できなかった。自己利用目的の取引がほとんどであり、快適 性や利便性を重視した価格形成がなされる地域では、現実の取引事例に基づいた実証的な比準価格は最も説得力がある 。主たる需要者の観点から比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [101.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は減少、高齢化率は県内でも高い 水準にあり上昇が継続している。工業地等で は需要を持ち直している地域も見られるが、 地域経済は弱い。 地域要因に大きな変動は見られない。人口減 少、高齢化が進行している地域で、利便性が 劣ることから、開発等は少なく需要の弱含み が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.3 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％