別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
箱根 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 542,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番１２外
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火 国立公(普通)
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西19m国道、背面道 水道、ガス 箱根湯本

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 箱根湯本駅南方

50m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 県西中心地の小田原駅に比較的近く、箱根の玄関口である駅前で観光客が往来する繁華性が高い商業地域である
。日本人の他、欧米、アジア等の訪日客が増加しており、その傾向は継続するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    392,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箱根町及び伊豆を含む周辺地域並びに神奈川県中西部の観光商業地域である。画地規模が小さく、同時
期に建築された建物が連単する地域である。典型的な需要者は飲食物販店舗の自用事業者及び観光関連の企業並びに全
国展開する投資家等である。インバウンドが国内観光客を呼び込み需要が喚起される傾向にある。観光商業地の取引事
例は事業者、規模、さらに眺望等の立地により取引価格の上下幅が大きく中心価格帯を見いだすことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 著名な観光地の玄関に位置し、休日に若年層を中心に混雑するほど繁華性の高い商業地であり、取得の需要は高い。代
替性の高い地域の事例を収集して比準価格を試算した。軽飲食・物販等の出店希望が多く、高水準の賃料と賃貸建物の
規模等を想定して収益価格を求めた。画地規模が小さく上層階の比率が高くなる等のため収益価格は低位に試算された
。市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　箱根（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    508,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナを経て内外の観光客の賑わいがあ
り地価が上昇した。地勢及び行政的要因等に
より強弱の幅が広いが、全体として価格上昇
は継続している。

アーケードがある路面店が中心の観光商業地
である。経済情勢及び箱根特有の火山等によ
り観光客数の変動があるが、地域に特段の変
動要素はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％ +6.7 ％
３　試算価格算定内訳 箱根 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０４
-11		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7.2m市道
、中間画地
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０８１２
０５
-7		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.9m県道、
中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
特別用途地区
(70,200)
c １０８１２
０６Ｄ
-38		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.4m市
道、中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,500)
d １０８１２
１１Ｄ
-226		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東4.7m、
二方路
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,500)
e １０８１２
０９Ｄ
-97		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9.4m国道、
西2.5m、
二方路
商業
国立公園２特Ｄ
(40,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
304,198  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
286,499 		 100
[  60.2]
475,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
500,000 
b (　           ) 
259,686  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
270,852 		 100
[  50.2]
539,546 
567,000 
c (　           ) 
662,234  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
723,822 		 100
[ 140.2]
516,278 
542,000 
d (　           ) 
602,820  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
669,800 		 100
[ 109.8]
610,018 
641,000 
e (　           ) 
272,259  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
282,210 		 100
[  53.0]
532,472 
559,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　 -24.9 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　 -26.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



箱根 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,189,558 
2,589,880 
9,599,678 
7,764,400 
1,835,278 		 （　0.9321）
1,710,663 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     40,730,071 円　　　　（　    392,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 83.20 ＲＣ5 416.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   104 ㎡      6.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の賃貸動向等を勘案し、各階フロアー貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  76.4 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.20 
70.0 
58.24 
5,900 
344,000 		 10.0  3,440,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
83.20 
78.0 
64.90 
3,835 
249,000 		 6.0  1,494,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
83.20 
78.0 
64.90 
3,068 
199,000 		 6.0  1,194,000 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
83.20 
78.0 
64.90 
2,360 
153,000 		 4.0  612,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.00 
76.4 
317.84 

1,098,000 		 7,352,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,098,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,176,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     317.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,176,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,054,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,121,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,352,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,189,558 円　　　　（　       117,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 395,280 円  　　　       13,176,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      436,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      932,200 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,589,880 円　（　　　　　　        24,903 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,764,400 円  
（　　　　　        74,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,189,558 円      
②総費用 2,589,880 円      
③純収益　①－② 9,599,678 円      
④建物等に帰属する純収益 7,764,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,835,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,710,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,730,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     392,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番１２
 0203000116451-0000
2 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番３０
 0203000116467-0000
3 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番４８
 0203000116481-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
箱根 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 542,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番１２外
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
防火 国立公(普通)
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 北西19m国道、背面道 水道、ガス 箱根湯本

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 わが国有数の観光地である箱
根の玄関口で、希少性が非常
に高い商業地域		 街

路		 １９ｍ国道 交通

施設		 箱根湯本駅南方

50m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,400)
防火 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 箱根湯本駅至近の中低層店舗ビルが建ち並ぶ商業地域。箱根観光の玄関口という唯一無二の立地条件から、より
競争力を強めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    477,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域の地域的特性から、同一需給圏は、県内及び近県の主要な観光商業地域等が中心。主たる需要者は、物品販売
・飲食業等の地元法人等であるが、大手開発事業者等の資本流入や投資目的の需要者との競合も考えられる。一部の外
交問題の長期化や人手不足等が懸念されるが、平日・休日を問わず観光客が多く活況を呈している。そもそも宅地供給
が限定的な地域で、条件如何で当事者間の思惑が強く働くため、中心価格帯は見出し難いが、地価は上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の取引事例を適切に補・修正し得たことか
ら、市場性が反映されている。収益価格の試算に当たっては想定要素が含まれるものの、希少性が非常に高い立地条件
等を勘案すると、投資目的の需要者層も相応に期待できる。以上より、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び町内経
済や観光動向等を勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　箱根 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    508,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客数がコロナ禍前の水準に回復している
模様で、町内経済に好影響。但し、地域や物
件用途によっては、不動産需要にやや濃淡が
ある。

近隣地域周辺では、格別の変動はない。古く
から温泉観光地として発展してきたことから
、画地規模が小さく老朽化した中低層建物も
多い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％ +6.7 ％
３　試算価格算定内訳 箱根 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０６Ｄ
-38		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西16.4m市
道、中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,500)
b １０８１２
１１Ｄ
-226		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15m市道、
北東4.7m、
二方路
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,500)
c １０８１０
０６Ｄ
-981		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m県道、
北4m、角地
商業
高度4種最高31m
(100,400)
d １０８１０
０６Ｄ
-90		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
662,234  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
715,213 		 100
[ 115.6]
618,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
650,000 
b (　           ) 
602,820  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
681,940 		 100
[ 108.5]
628,516 
660,000 
c (　           ) 
645,572  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
673,777 		 100
[ 137.0]
491,808 
516,000 
d (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,473 		 100
[ 171.2]
440,697 
463,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    570,000 円／㎡]  



箱根 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,768,125 
2,638,112 
10,130,013 
7,896,000 
2,234,013 		 （　0.9321）
2,082,324 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     49,579,143 円　　　　（　    477,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 83.20 ＲＣ5 416.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   104 ㎡      6.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、各階フロアー貸しの店舗と想定 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 階段、エレベーター等の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
83.20 
70.0 
58.24 
5,450 
317,408 		 12.0  3,808,896 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
83.20 
75.0 
62.40 
4,240 
264,576 		 6.0  1,587,456 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
83.20 
75.0 
62.40 
3,030 
189,072 		 6.0  1,134,432 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
416.00 
74.0 
307.84 

1,149,200 		 8,799,648 
0 
⑨年額支払賃料      1,149,200 円　×　12ヶ月　＝　      13,790,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,790,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,103,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,687,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,799,648 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,768,125 円　　　　（　       122,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,505 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 600,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,712 円  　　　       13,790,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      436,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      948,000 円  　　　　    120,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       120,000 円  　　　　    120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,638,112 円　（　　　　　　        25,366 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,896,000 円  
（　　　　　        75,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,768,125 円      
②総費用 2,638,112 円      
③純収益　①－② 10,130,013 円      
④建物等に帰属する純収益 7,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,234,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,082,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,579,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     477,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番１２
 0203000116451-0000
2 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番３０
 0203000116467-0000
3 　足柄下郡箱根町湯本字白石下７０６番４８
 0203000116481-0000
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備考