鑑定評価書

令和8年1月11日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

130,000,000 円

１㎡当たりの価格

149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

元箱根港周辺に位置する芦ノ
湖畔の中心的な観光商業地域

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

町内でも有数の観光地。飲食店・土産物店やホテル等が建ち並ぶ商業地として、当面は現状を維持するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町内の観光地的な側面を持つ商業地域が中心。主たる需要者は、物品販売・飲食業等の地元法人等であ
るが、希少性の高い立地や纏まった規模の土地については、大手開発事業者等の資本流入や投資目的の需要者層も考え
られる。一部の外交問題の長期化や人手不足等が懸念されるものの、観光需要はコロナ禍前を超えて拡大傾向にある。
条件如何で当事者間の思惑が強く働くため取引価格は幅広く、中心価格帯は見出し難いが、地価は上昇基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の取引事例を適切に補・修正し得たことか
ら、市場性が反映されている。収益価格の試算に当たっては想定要素が含まれるが、近隣地域周辺は芦ノ湖畔の代表的
な観光地であり、投資目的の需要者層も相応に期待できる。以上より、標準地の潜在的な利用価値・市場性及び町内経
済や観光動向等を勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客数がコロナ禍前の水準に回復している
模様で、町内経済に好影響。但し、地域や物
件用途によっては、不動産需要にやや濃淡が
ある。

近隣地域周辺では、格別の変動はない。町内
各地で多数のホテル開発・計画が進行中、富
裕層向けの高単価・中長期滞在型のホテルが
増加すると予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０５ -23	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9.6m県道、中間画地		（都）１住居国立公（普通）特別用途地区 (70,200)
b	１０８１２０５Ｄ -15	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m国道、中間画地		（都）商業国立公（普通）土砂災警特別区域 (90,300)
c	１０８１２０５Ｄ -12	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.2m町道、中間画地		（都）商業国立公（普通） (90,300)
d	１０８１２１０Ｄ -33	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m県道、北東1.3m、角地		（都）近商国立公（普通）土砂災害警戒区域 (90,300)
e	１０８１２０９Ｄ -97	足柄下郡箱根町		更地	（　）	不整形	東9.4m国道、西2.5m、二方路		（都）商業国立公（２種） (40,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,631	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,624	100 [ 57.8]	175,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 103,000	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	120,853	100 [ 86.9]	139,071		139,000
c	(　 ) 142,137	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,361	100 [ 94.9]	162,656		163,000
d	(　 ) 85,186	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	89,403	100 [ 61.0]	146,562		147,000
e	(　 ) 272,259	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	307,661	100 [ 100.0]	307,661		308,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,271,427	3,982,380	16,289,047	11,481,600	4,807,447	（　0.9472） 4,553,614	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	105,898,000 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件・立地条件や同一需給圏内の賃貸動向等を勘案し、一括貸の店舗と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,030	909,000	12.0	10,908,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,818,000		21,816,000
								0

⑨年額支払賃料	1,818,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,816,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,816,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,745,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,070,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,816,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 200,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,271,427 円　　　　（　 23,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,060 円/㎡　月額支払賃料（　 3,030 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	654,480 円	21,816,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,003,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,400 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,982,380 円　（　　　　　　 4,577 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,481,600 円（　　　　　 13,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,271,427 円
②総費用	3,982,380 円
③純収益　①－②	16,289,047 円
④建物等に帰属する純収益	11,481,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,807,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,553,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,898,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 870 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

芦ノ湖畔の国道１号沿いのホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。冬の観光客は少なかったが、通年の国内
外の観光客の増加による店舗等の出店が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、箱根町及び伊豆を含む周辺地域の集客力のある観光商業地域である。典型的な需要者は飲食・物販店舗
の自用事業者及び観光関連の企業並びに全国展開する投資家等である。インバウンドが国内観光客を呼び込むことが想
定され需要が喚起される傾向にある。事業者、規模、さらに眺望等の立地により取引価格の上下幅が大きく中心価格帯
の見出しは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

コロナ禍を経て観光客が戻り多様な国の観光客が訪れ、来訪者が増加傾向にある観光商業地域であり、全国的に注目さ
れる地域である。需要者は自用目的及び投資目的の双方が想定される。近隣地域及び同一需給圏の市場動向、賃料水準
を考慮して、類似地域の取引事例から求めた比準価格をやや重視して賃貸用不動産の新築を想定した収益価格を関連づ
けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナを経て内外の観光客の賑わいがあ
り地価が上昇した。地勢及び行政的要因等に
より強弱の幅が広いが、全体として価格上昇
は継続している。

周辺地域に特段の変動はないが、箱根町全体
で新規開発やリニューアルが多数ある。しば
らくの間この傾向が続くものと予想する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０５Ｄ -13	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	西12.5m県道、東10m、二方路		（都）自公法２特Ｂ’ (60,100)
b	１０８１２０５Ｄ -15	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m国道、中間画地		（都）商業国立公（普通）土砂災警特別区域 (90,300)
c	１０８１２０５Ｄ -12	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.2m町道、中間画地		（都）商業 (90,300)
d	１０８１２０５Ｄ -11	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	不整形	北西12m県道、北東10m、角地		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,482	100 [ 100.0]	[ 110.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,761	100 [ 54.7]	131,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 103,000	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,283	100 [ 75.6]	144,554		145,000
c	(　 ) 142,137	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,802	100 [ 89.8]	169,045		169,000
d	(　 ) 81,045	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,204	100 [ 51.1]	170,654		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -47.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +22.3	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.8	交通・接近　 +23.7	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -54.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,137,788	3,916,400	16,221,388	11,260,800	4,960,588	（　0.9472） 4,698,669	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	109,271,372 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の賃貸動向等を勘案し、１棟貸し店舗を想定。無料の来店者用等の駐車場を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,025	907,500	6.0	5,445,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,815,000		10,890,000
								0

⑨年額支払賃料	1,815,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,780,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,780,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,742,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,037,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,890,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,137,788 円　　　　（　 23,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	153,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	653,400 円	21,780,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 983,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,208,700 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,916,400 円　（　　　　　　 4,502 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9472

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,260,800 円（　　　　　 12,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,137,788 円
②総費用	3,916,400 円
③純収益　①－②	16,221,388 円
④建物等に帰属する純収益	11,260,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,960,588 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,698,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,271,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考