別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
箱根 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.
鑑定評価額 3,660,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防 国立公(普通)
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く見ら
れる住宅地域
 西4m私道 水道、下水 強羅

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ私
道		 交通

施設		 強羅駅北西方

2.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(70,160)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 観光地をつなぐ国道と河川に挟まれ、周囲に事業所、旅館の従業者用施設等が見られる既存住宅地域である。当
面は現状で推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は箱根町及び周辺の住宅地域である。中心となる需要者は、同町および周辺市町に居住者または通勤者並び
に観光業従事者用施設目的の事業者である。町内は転出転入の割合及び変動が大きいが、一般住宅地域への県東部及び
都心等からの流入は限定される。物販店舗及び交通等の生活利便性が劣るが、地価が反転する傾向が見られる。価格帯
は、土地３０坪で３６０万円、新築戸建総額２，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 やや生活利便性が劣る既存住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断
をする。周辺に共同住宅があるが所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。土地価格に見合
う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められた。取引市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、同一需給圏内の類似地域の標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯河原 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[127.3]		 [101.0]
100		 34,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナを経て内外の観光客の賑わいがあ
り地価が上昇した。地勢及び行政的要因等に
より強弱の幅が広いが、全体として価格上昇
は継続している。

周辺に旅館業の従業者向けの共同住宅がある
が、特段の変動要素は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箱根 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０８Ｄ
-35		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m町道、
北東6m、角地
（都） １住居

(80,160)
b １０８１２
１０
-28		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南2.2m町道、
中間画地
（都） 商業
自然公園法
(90,240)
c １０８１２
１０Ｄ
-47		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m町道、
中間画地
（都） １住居
自然公園法
土砂災害警戒区域
(70,200)
d １０８１２
０９Ｄ
-98		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
南東4m、
二方路
（都） １住居

(80,160)
e １０８１２
１０Ｄ
-40		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
南西4m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,360  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
31,017 		 100
[ 102.8]
30,172 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
30,500 
b (　           ) 
40,303  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
43,991 		 100
[ 125.3]
35,109 
35,500 
c (　           ) 
37,050  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
35,129 		 100
[  70.9]
49,547 
50,000 
d (　           ) 
47,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
46,410 		 100
[ 190.5]
24,362 
24,600 
e (　           ) 
77,602  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
75,794 		 100
[ 192.1]
39,455 
39,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　 +13.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.2 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.9 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.2 環境　　　　 +71.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,000 円／㎡]  



箱根 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,565,662 
308,888 
1,256,774 
1,207,000 
49,774 		 （　0.9732）
48,440 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      1,126,512 円　　　　（　     10,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   106 ㎡     10.8 m x   10.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の賃貸動向等を勘案し、専用面積５０㎡程度の居宅２戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,285 
64,250 		 1.0  64,250 
1.0  64,250 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,311 
65,550 		 1.0  65,550 
1.0  65,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

129,800 		 129,800 
129,800 
⑨年額支払賃料        129,800 円　×　12ヶ月　＝　       1,557,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,557,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        65,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,564,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           129,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          129,800 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,565,662 円　　　　（　        14,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,312 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,311 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 85,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 48,888 円  　　　        1,629,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,300 円  　　　　     17,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        17,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,000 円  　　　　     17,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         308,888 円　（　　　　　　         2,914 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,207,000 円  
（　　　　　        11,387 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,565,662 円      
②総費用 308,888 円      
③純収益　①－② 1,256,774 円      
④建物等に帰属する純収益 1,207,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 49,774 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,126,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 0203000088563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
箱根 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
箱根 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)
準防 国立公(普通)
（その他）



(70,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く見ら
れる住宅地域
 西4m私道 水道、下水 強羅

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 明神ヶ岳の山麓、国道１３８
号と早川の間に位置する一般
住宅が多い住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 強羅駅北西方

2.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(70,160)
準防 国立公(普通)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い既成住宅地域で、周囲には開発の余地が少なく、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、箱根町を中心に周辺自治体の一般住宅等を中心とする地域一円。需要者は、地縁性を有する一次所得者
層等が多い。同一需給圏内でも価格水準が相対的に安価で、町による移住・定住に対する支援等もあり、圏域外からの
転入も若干見られる。しかし、圏内でも利便性が劣ること、町内人口は減少基調・高齢化率は高く需要者の絶対量が少
ないことから、価格の上昇圧力は弱い。中心となる価格帯は標準的な規模の土地で数百万円程度と把握。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、町内一般住宅地域に存する取引事例を適切に補・修正し得た
ことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想定したが
典型的需要者が自用目的の個人であることから、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し収益価格を比
較考量し、さらに同一需給圏内の類似地域の標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　湯河原 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     44,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[127.3]		 [101.0]
100		 34,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客数がコロナ禍前の水準に回復している
模様で、町内経済に好影響。但し、地域や物
件用途によっては、不動産需要にやや濃淡が
ある。

近隣地域周辺では、格別の変動はない。今後
は、宿泊業界従業員向けのアパート需要や民
泊需要の動向にも要留意。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 箱根 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０５
-6		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7.6m町道
、中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
特別用途地区
(70,200)
b １０８１２
０８Ｄ
-35		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m町道、
北東6m、角地
（都） １住居
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(80,160)
c １０８１２
１０Ｄ
-47		 足柄下郡箱根町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m町道、
中間画地
（都） １住居
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(70,200)
d １０８１２
０５Ｄ
-19		 足柄下郡箱根町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9m国道、
中間画地
（都） 近商
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,109  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
45,704 		 100
[ 125.9]
36,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
36,700 
b (　           ) 
28,360  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
30,462 		 100
[ 103.4]
29,460 
29,800 
c (　           ) 
37,050  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,683 		 100
[  75.4]
48,651 
49,100 
d (　           ) 
42,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,412 		 100
[ 131.7]
32,203 
32,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +9.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,700 円／㎡]  



箱根 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,596,792 
312,760 
1,284,032 
1,221,200 
62,832 		 （　0.9732）
61,148 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      1,422,047 円　　　　（　     13,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
箱根 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   106 ㎡     10.8 m x   10.4 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、ファミリー向け（約５０㎡）を各階１戸と想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下及び外階段につき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,310 
65,500 		 1.0  65,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,340 
67,000 		 1.0  67,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

132,500 		 132,500 
0 
⑨年額支払賃料        132,500 円　×　12ヶ月　＝　       1,590,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,590,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        66,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,595,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,596,792 円　　　　（　        15,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,341 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
箱根 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,000 円  　　　　     17,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 49,860 円  　　　        1,662,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      135,800 円  　　　　     17,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.80 /1000
④損害保険料        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         312,760 円　（　　　　　　         2,951 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,221,200 円  
（　　　　　        11,521 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,596,792 円      
②総費用 312,760 円      
③純収益　①－② 1,284,032 円      
④建物等に帰属する純収益 1,221,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,422,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 箱根 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５
 0203000088563-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考