令和8年1月11日　提出 箱根 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箱根 -1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (30,50) 国立公(２種) （その他） 特別用途地区 (20,40) 台形 1:2 住宅 Ｗ1 中規模別荘が建ち並 ぶ環境の良い別荘地 域 北西7m町道 水道、下水 強羅 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大手不動産会社が昭和４０年 代に開発した明神ヶ岳の南麓 に広がる別荘地 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 強羅駅北方 3.1km 法令 規制 （都） １低専 (20,40) 国立公(２種) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大手不動産会社の関連企業が管理する別荘地域で、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内別荘地を中心に周辺自治体の別荘地にほぼ限定される。主たる需要者は東京・横浜等の相応の所得 水準を有する富裕層や保養所目的の法人等。リゾートマンション・会員施設等を含む別荘等を選好する富裕層に加え、 生活様式の多様化から今後は需要者層の拡がりが期待できる。品等良好・管理良好など希少性の高い別荘地を中心に単 価は上昇傾向にあり、近隣地域と同程度の品等を有する別荘地は、土地５００㎡程度で１０百万円程度が一つの目安。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したことから、収益還元法は適用し ない。比準価格は、同一別荘地を中心に町内別荘地に存する貴重な取引事例を収集・選択し、適切に補・修正し得たこ とから、市場性が反映されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証 し得たことからこれを採用し、さらに過去からの推移も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箱根をはじめ、利便性・知名度が高い首都圏 別荘地の需要は堅調。観光客数もコロナ禍前 の水準に回復している模様。 別荘地として熟成しており、地域要因に格別 の変動はない。直近では株高傾向にあり、別 荘地に対する潜在的な需要はより拡大局面へ 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％