令和8年1月9日　提出 中井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中井 -3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　田邊　和之   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡中井町遠藤字根下４３番１ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる既成住 宅地域 北東4m道路、南東側道 水道、下水 二宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 二宮駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、一般住宅等が見られる市街化調整区域内の既存住宅地域。利便性が劣り需要は希薄だが、近傍の新規 宅地分譲と比較した底値感も生じ、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中井町及び隣接市町の市街化調整区域を中心とする住宅地域。需要者は当該地域に地縁等を有する者にほ ぼ限定され圏外からの転入は稀である。需要が希薄で取引は少なく、画地規模によっては分譲素地仕入れ目的の業者の 市場参入が見られる。取引当事者間の関係性等により成約価格の幅は広く需給の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場の存在が希薄のため収 益還元法を適用しなかった。需要者は代替・競争関係にある他の不動産との比較から購入価格を検討するため、市場で 生起した比準価格は十分な説得力があると判断し、実証的な比準価格を採用し、類似性を有する標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.0] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢の進行で中井町の地価は下落が続い ていたが、周辺市町の地価上昇が徐々に波及 し底値圏入りが認められる。 地域要因に特段の変動はなく、農家住宅地域 で需要は弱いものの、近傍での新規宅地分譲 は順調な売行きで相対的な割安感が生じてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％