令和8年1月10日　提出 中井 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中井 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡中井町井ノ口字坂本２８０３番１２ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか未利 用地も残る住宅地域 北4m町道 水道、下水 秦野 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 秦野駅南東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか未利用地も見られる住宅地域であり、町西部地域に比し居住の利便性はやや高い。周辺にて土地 区画整理事業が進行中であるが、工事完成まで１年余りあり、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中井町及び隣接市町に存する住宅地域である。主たる需要者は、町内及び隣接市町に居住する一次取得 者等が想定される。駅距離があることから交通利便性に劣るものの、周辺に大規模食料品店舗、金融機関等が存するな ど、生活の利便性にさしたる支障は見られない。取引価格帯は、需要の中心となる価格帯は４０坪～９０坪程度の土地 で８００万円～１，９００万円程度、新築戸建住宅で総額２，１００万円～３，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算し、収益価格は周辺の利用状況等を参考に賃貸 用共同住宅を想定して試算した。対象標準地は、一般住宅を中心とした住宅地域に存しており、対象標準地に係る主た る需要者は、居住の利便性・快適性等を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を重視し、 収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中井町は、交通の利便性等に劣るが、周辺市 町に比し土地価格が割安なことから町外から の流入もあり、住宅地価格には底入れ感が出 ている。 ＩＣ背後の未低利用地も残る住宅地域である が、商業施設にも近く、井ノ口地区の土地需 要は比較的高い。周辺にて土地区画整理事業 が進展している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％