別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
大磯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　小泉　正義   TEL.
鑑定評価額 40,700,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町大磯字坂田山付８７８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
2:1		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前商業地域
 北西（駅前広場）道路 水道、下水 大磯駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     6 ｍ、南     0 ｍ、北    24 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 大磯駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗・事務所ビルが並ぶ駅前商業地域。繁華性はやや低く、特段の変動要因もみられないが、周辺住宅地の
需要増加等の影響を受けて、地価は上昇傾向にあるとみられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大磯町内及び隣接市町の駅周辺商業地域。主たる需要者は地元の中小企業者であるが、駅に近いエリアで
はフランチャイズチェーン店舗等もみられる。商業中心は郊外大型店に移行が進み、駅周辺の商店街等は繁華性が低下
した状態が続いている。休日を中心とする観光客や背後住宅地の価格動向等の影響もあり、地価は緩やかな上昇傾向が
続いているとみられる。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地域であるが繁華性は高くなく、駅前の立地から相応の出店需要は存するとみられるが、市場の熟
成度から投資目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は同一需給圏
内の商業地事例から、規模や繁華性等の類似性に留意して選択し試算されており、規範性は高いと判断した。以上から
比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.2]		 [ 99.0]
100		 210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 町内商業地は商圏が小さく繁華性も高くない
が、背後住宅地や周辺商業地の需給動向の影
響等から、上昇傾向にあるとみられる。


低層店舗等が並ぶ繁華性の低い駅前商業地域
。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０４
-30		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m国道、
北2m、二方路
近商
高度2種最高15m
(90,200)
b １０８１２
１１Ｄ
-274		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.1m町道
、北西6.8m、
二方路
近商
高度2種最高15m
(100,200)
c １０８１２
１１Ｄ
-179		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m国道、
西3.6m、角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
d １０８１２
０３Ｄ
-71		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西7.5m市道
、中間画地
商業

(100,400)
e １０８１２
１１Ｄ
-403		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,887  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,182 		 100
[  91.2]
188,796 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
187,000 
b (　           ) 
224,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
239,342 		 100
[ 100.0]
239,342 
237,000 
c (　           ) 
154,207  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
157,261 		 100
[  74.0]
212,515 
210,000 
d (　           ) 
205,096  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,788 		 100
[ 110.3]
189,291 
187,000 
e (　           ) 
219,280  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
224,104 		 100
[ 100.7]
222,546 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.8 環境　　　　  +7.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



大磯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,044,598 
1,376,117 
5,668,481 
4,408,640 
1,259,841 		 （　0.9472）
1,193,321 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     27,751,651 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 Ｓ3 315.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     22.9 m x   10.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２階以上事務所、平均専有面積４７㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
85.0 
89.25 
2,810 
250,793 		 6.0  1,504,758 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
105.00 
90.0 
94.50 
2,108 
199,206 		 3.0  597,618 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
105.00 
90.0 
94.50 
1,967 
185,882 		 3.0  557,646 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
315.00 
88.3 
278.25 

635,881 		 2,660,022 
0 
⑨年額支払賃料        635,881 円　×　12ヶ月　＝　       7,630,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     278.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,630,572 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       610,446 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,020,126 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,660,022 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,044,598 円　　　　（　        36,501 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大磯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 299,500 円  　　　　     59,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,917 円  　　　        7,630,572　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      308,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      419,300 円  　　　　     59,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,900 円  　　　　     59,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,376,117 円　（　　　　　　         7,130 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     315.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,408,640 円  
（　　　　　        22,843 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,044,598 円      
②総費用 1,376,117 円      
③純収益　①－② 5,668,481 円      
④建物等に帰属する純収益 4,408,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,259,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,193,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,183 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,751,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町大礒字坂田山付８７８番１２
 0217000256064-0000
2 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番４
 0217000256525-0000
3 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１２
 0217000256530-0000
4 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１３
 0217000256531-0000
5 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１４
 0217000256532-0000
6 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１８
 0217000256535-0000
7 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番２
 0217000256539-0000
8 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番９
 0217000256545-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
大磯 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.
鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町大磯字坂田山付８７８番１２外
 ②地積
　(㎡)		 193  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(90,200)
台形
2:1		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗ビルが建ち
並ぶ駅前商業地域
 北西（駅前広場）道路 水道、下水 大磯駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     6 ｍ、南     0 ｍ、北    24 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に面する、町内では
最も希少性の高い商業地域		 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 大磯駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度2種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 大磯駅前の店舗や事務所が多い商業地域で、立地条件の優位性から当面は現状を維持するものと予測する。なお
、駅前広場の再整備が検討されている。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大磯町を中心に県西・湘南及び県央地域に位置する各駅周辺の商業地域やその周辺地域が中心。主たる
需要者は、自己利用目的の地場の個人・法人企業等や収益目的の地元富裕層・不動産業者等が中心。地元住民向け及び
観光客向けの店舗等が多く、商圏はさほど広域ではないものの、駅前一等地という優位性から地価動向は上昇基調にあ
る。中心となる価格帯は、商況及び取引当事者の属性等よって異なるが、土地単価で１５万円～２５万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内に存する取引事例を適正に補・修正し得た
ことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては想定要素が含まれるものの、近隣地域
周辺は駅前広場に面する町内では最も希少性の高い立地条件であり、投資目的の需要者層も相応に期待できる。従って
、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川二宮 5-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 82.5]		 [ 99.0]
100		 209,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各国の通商政策を巡る動向等が懸念されるが
、景気は緩やかな改善傾向にある。町内人口
は微減傾向、地域によって不動産市場にやや
濃淡あり。

駅前広場に面する商業地域で、地域要因に格
別の変動はない。なお、土砂災害警戒区域の
指定は近隣地域北東端部の一部である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
１１Ｄ
-274		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.1m町道
、北西6.8m、
二方路
近商
高度2種最高15m
(100,200)
b １０８１２
１１Ｄ
-174		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.5m町道
、南1.2m、
二方路
１中専
高度1種最高13m
(70,160)
c １０８１２
０６Ｄ
-41		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m国道、
中間画地
近商
高度2種最高15m
津波災害警戒区域
(90,200)
d １０８１２
１１Ｄ
-99		 中郡二宮町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東1.8m道路
、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
224,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
246,693 		 100
[  97.0]
254,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
252,000 
b (　           ) 
146,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.8]
153,851 		 100
[  70.0]
219,787 
218,000 
c (　           ) 
124,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,697 		 100
[  74.6]
168,495 
167,000 
d (　           ) 
151,263  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.0]
176,943 		 100
[  69.0]
256,439 
254,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    220,000 円／㎡]  



大磯 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,467,467 
1,388,669 
6,078,798 
4,563,200 
1,515,598 		 （　0.9472）
1,435,574 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     33,385,442 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度2種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   193 ㎡     22.9 m x   10.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、１階をフロアー貸しの店舗、上階をフロアー貸しの事務所と想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 内階段など共用部分の配置を勘案して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
2,720 
254,320 		 6.0  1,525,920 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
110.00 
90.0 
99.00 
2,120 
209,880 		 3.0  629,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
88.3 
291.50 

674,080 		 2,785,200 
0 
⑨年額支払賃料        674,080 円　×　12ヶ月　＝　       8,088,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,088,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       647,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,441,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,785,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,467,467 円　　　　（　        38,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,727 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大磯 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 310,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 242,669 円  　　　        8,088,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      278,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      434,000 円  　　　　     62,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,000 円  　　　　     62,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,388,669 円　（　　　　　　         7,195 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 35 ％　＋　0.0756 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,563,200 円  
（　　　　　        23,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,467,467 円      
②総費用 1,388,669 円      
③純収益　①－② 6,078,798 円      
④建物等に帰属する純収益 4,563,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,515,598 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,435,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,438 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,385,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町大礒字坂田山付８７８番１２
 0217000256064-0000
2 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番４
 0217000256525-0000
3 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１２
 0217000256530-0000
4 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１３
 0217000256531-0000
5 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１４
 0217000256532-0000
6 　中郡大磯町大礒字北本町１００９番１８
 0217000256535-0000
7 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番２
 0217000256539-0000
8 　中郡大磯町大礒字北本町１０１０番９
 0217000256545-0000
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備考