鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
大磯 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -7

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町石神台３丁目１０６２番３０｢石神台３－２０－３｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い高台の分譲住宅地域	南4.5m町道	水道、ガス、下水	二宮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.9 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 167 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ町道

交通

施設

二宮駅北東方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

大磯町郊外高台の大規模住宅団地で、バス便利用で住民の高齢化等も進みつつあるが、地価は持ち直し若干なが
ら上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線の大磯、二宮両駅を駅勢圏とする大磯町、二宮町の住宅地域である。需要者の中心は両町及び
周辺市町の居住者等である。同一需給圏内においては小規模開発或いは既存敷地の分割による宅地供給が大部分である
。標準地の需給関係はバス便或いは自動車利用の地域のため利便性が劣り需要はやや弱い。中心となる価格帯は土地１
５０㎡程度で１０００万円～１３００万円前後、新築の戸建住宅で２５００万円～３０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大磯町、二宮町の大規模住宅団地の取引事例より試算しており、査定価格相互の開差も小さく信頼性は高い
。収益価格は戸建住宅の賃貸を想定して求めたものであるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域のため相対
的に説得力が劣り、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件においては自用目
的での取引が主で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏の住宅地は需要堅調で上昇傾向、バ
ス利用の郊外住宅地は底値感から、横這い乃
至上昇傾向を示している。

大磯町郊外で二宮町に隣接した住宅団地で用
途的に純化して環境良好である。交通利便性
から需給は弱いが地価は若干の上昇傾向であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０５ -29	中郡大磯町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０８１２１１Ｄ -275	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m町道、中間画地		１低専石神台建築指針 (50,100)
c	１０８１２０６Ｄ -40	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	西11m町道、北4m、角地		１低専 (60,100)
d	１０８１２１１Ｄ -98	中郡二宮町		建付地	（　）	長方形	南西4.1m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０８１２１１Ｄ -87	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南東5.2m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,381	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	74,013	100 [ 101.3]	73,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 69,441	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,960	100 [ 100.0]	68,960		70,300
c	(　 ) 73,816	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	72,311	100 [ 103.1]	70,137		71,500
d	(　 ) 70,199	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,782	100 [ 103.0]	67,750		69,100
e	(　 ) 67,213	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,422	100 [ 101.0]	65,764		67,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,500 円／㎡]

大磯 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,616,861	276,538	1,340,323	1,122,000	218,323	（　0.9712） 212,035	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,931,047 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	167 ㎡	11.9 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	115.00	100.0	115.00	1,170	134,550	1.0	134,550
							1.0	134,550
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		134,550		134,550
								134,550

⑨年額支払賃料	134,550 円　×　12ヶ月　＝　 1,614,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,614,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 64,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,550,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	134,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,292 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 134,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 65,553 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,616,861 円　　　　（　 9,682 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,438 円	1,614,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,000 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 276,538 円　（　　　　　　 1,656 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,122,000 円（　　　　　 6,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,616,861 円
②総費用	276,538 円
③純収益　①－②	1,340,323 円
④建物等に帰属する純収益	1,122,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	218,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,931,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町石神台三丁目１０６２番３０	0217000245957-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月11日　提出
大磯 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -7

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

66,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町石神台３丁目１０６２番３０｢石神台３－２０－３｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い高台の分譲住宅地域	南4.5m町道	水道、ガス、下水	二宮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ町道

交通

施設

二宮駅東方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅徒歩圏外に存する高台の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。住民の高齢化等から地価は需要は弱含み
傾向にあったが、周辺地域の需給動向の影響等から、地価は緩やかな上昇傾向にあるとみられる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大磯町及び近隣市町内でＪＲ東海道本線を最寄りとする駅から離れたバス圏住宅地域の圏域。主たる需
要者は、大磯町及び近隣市町居住の一次取得者である。大磯町内では大磯駅徒歩圏を中心に需要が堅調な傾向にあり、
バス圏や二宮駅最寄りエリアにもその影響が及んでいるとみられる。取引中心は土地が５０坪程度で１０００万～１５
００万円程度、新築戸建が２５００万～３５００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地であり、収益価格は戸建一棟貸を想定したため賃料水準は低く、低位に
求められた。比準価格は、二宮駅最寄りの高台住宅団地の事例を中心に、接近性や規模等の類似性に留意して選択して
試算され、規範性は高いと判断した。自用目的の取引中心で、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重
視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な自然環境、住環境やブランドにより都
心方面からの流入が多く、町内住宅地の地価
は利便性の良い地域を中心に上昇傾向が続い
ている。

最寄り駅バス圏の高台に存する古い大規模分
譲団地の住宅地域。周辺地域の需給動向の影
響等から地価も緩やかな上昇傾向に転じてい
るとみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０６Ｄ -40	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	西11m町道、北4m、角地		１低専 (60,100)
b	１０８１２０５ -29	中郡大磯町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０８１２１２Ｄ -14	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ正方形	南西7m町道、北西5m、角地		１低専 (60,100)
d	１０８１２０６Ｄ -28	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	北西5m道路、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,816	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	72,311	100 [ 110.4]	65,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,800
b	(　 ) 74,381	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	74,013	100 [ 105.5]	70,155		71,600
c	(　 ) 75,269	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	74,457	100 [ 106.9]	69,651		71,000
d	(　 ) 75,856	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,311	100 [ 119.3]	63,966		65,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,900 円／㎡]

大磯 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,606,856	276,645	1,330,211	1,122,000	208,211	（　0.9712） 202,215	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	4,702,674 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	167 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	115.00	100.0	115.00	1,175	135,125	1.0	135,125
							1.0	135,125
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		135,125		135,125
								135,125

⑨年額支払賃料	135,125 円　×　12ヶ月　＝　 1,621,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,621,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 81,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,540,425 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,284 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 135,125 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 65,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,606,856 円　　　　（　 9,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,175 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	48,645 円	1,621,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 105,000 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 276,645 円　（　　　　　　 1,657 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0748	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0810 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,122,000 円（　　　　　 6,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,606,856 円
②総費用	276,645 円
③純収益　①－②	1,330,211 円
④建物等に帰属する純収益	1,122,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	202,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,211 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,702,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町石神台三丁目１０６２番３０	0217000245957-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考