鑑定評価書

令和8年1月11日　提出
大磯 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの住宅地域	北西6.5m町道	水道、下水	大磯 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧東海道（化粧坂松並木）沿
いの住宅地域

街

路

基準方位北、６．５
ｍ町道

交通

施設

大磯駅北東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ歴史的風情がある住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大磯町及び隣接市町のＪＲ東海道線各駅徒歩圏の住宅地域で、特に大磯駅勢圏との代替性が強い。主た
る需要者は、町内在住の一次取得者層や買替層等だが、歴史的風情がある住環境は希少性が高く圏外からの流入もある
。最寄駅徒歩圏であり相応の品等を有することから、需要は堅調である。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で
３０百万円～３５百万円弱程度。新築戸建住宅は小ぶりな物件も含め４０百万円～５５百万円程度が目安である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の相応の規模を有する取引事例を適切に補・修
正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想
定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることから、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、過去からの推移も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大磯 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    160,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各国の通商政策を巡る動向等が懸念されるが
、景気は緩やかな改善傾向にある。町内人口
は微減傾向、地域によって不動産市場にやや
濃淡あり。

比較的規模が大きい住宅が多く歴史的風情を
感じる熟成した住宅地域で、地域要因に格別
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

大磯 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０６ -13	中郡大磯町		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０８１２０６Ｄ -27	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	北西5.4m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m 津波災害警戒区域 (70,200)
c	１０８１２０５Ｄ -5	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m 津波災害警戒区域 (70,200)
d	１０８１２０５Ｄ -2	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.9m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
e	１０８１２０８Ｄ -14	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西3m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,943	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	153,682	100 [ 89.6]	171,520	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	172,000
b	(　 ) 159,568	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,515	100 [ 87.3]	188,448		188,000
c	(　 ) 136,553	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	134,474	100 [ 91.2]	147,450		147,000
d	(　 ) 159,432	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	173,697	100 [ 91.5]	189,833		190,000
e	(　 ) 128,205	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	141,722	100 [ 83.9]	168,918		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

大磯 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,187,493	720,456	3,467,037	2,712,200	754,837	（　0.9732） 734,607	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,083,884 円　　　　（　 83,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.00	ＬＳ2	222.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	17.3 m x 12.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、小規模ファミリー向け（約３７㎡）を各階３戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	111.00	100.0	111.00	1,540	170,940	1.0	170,940
							0.0	0
2～ 2	居宅	111.00	100.0	111.00	1,570	174,270	1.0	174,270
							0.0	0
～

～

～

計		222.00	100.0	222.00		345,210		345,210
								0

⑨年額支払賃料	345,210 円　×　12ヶ月　＝　 4,142,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,142,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 174,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,184,179 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,210 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,187,493 円　　　　（　 20,427 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,571 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	191,000 円	38,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,756 円	4,358,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 267,400 円	38,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,200 円	38,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 720,456 円　（　　　　　　 3,514 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,200,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 222.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,712,200 円（　　　　　 13,230 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,187,493 円
②総費用	720,456 円
③純収益　①－②	3,467,037 円
④建物等に帰属する純収益	2,712,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	754,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,083,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２	0217000258309-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月11日　提出
大磯 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

33,600,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの住宅地域	北西6.5m町道	水道、下水	大磯 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 205 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６．５
ｍ町道

交通

施設

大磯駅東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅徒歩圏内の住環境が優れた住宅地域。特段の変動要因はなく、今後も現在の状況を維持すると予測され
る。需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大磯町及び近隣市町内でＪＲ東海道本線を最寄りとする駅徒歩圏の住宅地域の圏域。主たる需要者は、
大磯町及び近隣市町居住の一次取得者であるが、良好な住環境を求め東京・横浜方面からの転入者も見られる。大磯駅
最寄りエリアは需要が堅調な傾向が続いており、徒歩圏内は特に需要が強い。取引中心は土地が５０坪程度で３０００
万円前後、新築戸建が５０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅徒歩圏内であり、周辺では共同住宅も存するものの、賃料水準は土地価格に見合っておらず、収益価格はやや
低位に求められた。比準価格は対象地所在の大磯周辺の事例を中心に、大磯駅最寄りの事例から接近性や規模等の類似
性に留意し選択して試算され、規範性は高いと判断した。取引の中心は自己使用目的であり、居住の快適性が重視され
る地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な自然環境、住環境やブランドにより都
心方面からの流入が多く、町内住宅地の地価
は利便性の良い地域を中心に上昇傾向が続い
ている。

最寄り駅徒歩圏内の住環境が優れた住宅地域
。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

+2.5 ％

３　試算価格算定内訳

大磯 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０４ -6	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西5m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,200)
b	１０８１２０６ -14	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.5m町道、南東4m、二方路		１住居高度2種最高15m (80,160)
c	１０８１２０６Ｄ -27	中郡大磯町		更地	（　）	長方形	北西5.4m町道、中間画地		１中専高度1種最高13m (70,200)
d	１０８１２０６ -13	中郡大磯町		建付地	（　）	袋地等	南4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,930	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	128,312	100 [ 83.5]	153,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 206,476	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	209,134	100 [ 90.1]	232,113		232,000
c	(　 ) 159,568	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,515	100 [ 94.7]	173,722		174,000
d	(　 ) 127,943	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	150,669	100 [ 86.0]	175,197		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -1.5
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

大磯 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,130,913	701,857	3,429,056	2,655,400	773,656	（　0.9732） 752,922	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,509,814 円　　　　（　 85,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.30	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	17.3 m x 12.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,563	171,930	1.0	171,930
							1.0	171,930
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,595	175,450	1.0	175,450
							1.0	175,450
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		347,380		347,380
								347,380

⑨年額支払賃料	347,380 円　×　12ヶ月　＝　 4,168,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,168,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 208,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,960,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	347,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 347,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 167,481 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,130,913 円　　　　（　 20,151 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,664 円/㎡　月額支払賃料（　 1,595 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	125,057 円	4,168,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,800 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 701,857 円　（　　　　　　 3,424 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,655,400 円（　　　　　 12,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,130,913 円
②総費用	701,857 円
③純収益　①－②	3,429,056 円
④建物等に帰属する純収益	2,655,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	773,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	752,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,673 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,509,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２	0217000258309-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考