鑑定評価書

令和8年1月11日　提出
大磯 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　酒井　義直

TEL.

鑑定評価額

54,300,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東7.7m町道	水道、下水	大磯 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 20 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

歴史的な邸宅が点在する町内
において、高台に位置する閑
静な住宅地域

街

路

基準方位北、７．７
ｍ町道

交通

施設

大磯駅西方

560m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅を中心とする町内でも名声の高い住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大磯町及び隣接市町のＪＲ東海道線各駅徒歩圏の住宅地域で、品等に優れる住宅地域との代替性が強い
。主たる需要者は、所得水準が高い個人で、名声・住環境に優れることから都心方面からの転入も見られる。敷地規模
の関係で総額が嵩むが需要者の希望に合致する物件については高値取引も散見され、需要は底堅い。中心となる価格帯
は、土地２００㎡～３００㎡程度で５０百万円～６０百万円程度、注文住宅の場合、総額で１億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の相応の規模を有する取引事例を適切に補・修
正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想
定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることから、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大磯 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 159,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 84.5]

[101.0]
100

196,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各国の通商政策を巡る動向等が懸念されるが
、景気は緩やかな改善傾向にある。町内人口
は微減傾向、地域によって不動産市場にやや
濃淡あり。

相応の規模で品等に優れる邸宅が建ち並ぶ熟
成した住宅地域で、地域要因に格別の変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０４ -29	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	南東5m私道、中間画地		１低専土砂災警特別区域 (50,100)
b	１０８１２０６Ｄ -36	中郡大磯町		更地	（　）	袋地等	南東6.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０８１２０６Ｄ -30	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ整形	北東3m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０８１２１１Ｄ -175	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.6m町道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (50,100)
e	１０８１２１１Ｄ -178	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ整形	東5.1m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,279	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	195,517	100 [ 85.3]	229,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 124,176	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 68.0]	186,994	100 [ 97.5]	191,789		194,000
c	(　 ) 118,332	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	122,396	100 [ 71.4]	171,423		173,000
d	(　 ) 169,270	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,194	100 [ 90.7]	193,158		195,000
e	(　 ) 169,287	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	174,651	100 [ 76.1]	229,502		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

大磯 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,462,724	894,775	4,567,949	3,223,400	1,344,549	（　0.9732） 1,308,515	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	30,430,581 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	138.00	ＬＳ2	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	277 ㎡	17.3 m x 15.3 m	前面道路：町道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の画地条件や近隣地域周辺の賃貸動向等を勘案し、ファミリー向け（約４２㎡）を各階３戸と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下及び外階段につき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	126.00	100.0	126.00	1,770	223,020	1.0	223,020
							0.0	0
2～ 2	居宅	126.00	100.0	126.00	1,800	226,800	1.0	226,800
							0.0	0
～

～

～

計		252.00	100.0	252.00		449,820		449,820
								0

⑨年額支払賃料	449,820 円　×　12ヶ月　＝　 5,397,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,397,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 227,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,458,406 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	449,820 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,462,724 円　　　　（　 19,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,802 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	227,000 円	45,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,575 円	5,685,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,800 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,775 円　（　　　　　　 3,230 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,223,400 円（　　　　　 11,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,462,724 円
②総費用	894,775 円
③純収益　①－②	4,567,949 円
④建物等に帰属する純収益	3,223,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,344,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,308,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,724 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,430,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７	0217000283547-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月11日　提出
大磯 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

54,300,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７				②地積　(㎡)	277 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	東7.7m町道	水道、下水	大磯 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 20 ｍ、南 45 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 15.3 ｍ、規模　　 277 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　７．７
ｍ町道

交通

施設

大磯駅西方

560m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近く、住環境も優れた住宅地域。特段の変動要因はなく、今後も現在の状況を維持すると予測される
。需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大磯町及び近隣市町内でＪＲ東海道本線を最寄りとする駅徒歩圏の住宅地域の圏域。主たる需要者は、
大磯町及び近隣市町居住の一次取得者であるが、価格水準から買い替え需要も多い。また良好な住環境を求め東京・横
浜方面からの転入者も見られる。大磯駅最寄りは需要が堅調な傾向が続いており、徒歩圏内は特に需要が強い。取引中
心は土地が５０坪程度で２５００万～３５００万円程度、新築戸建が４０００万～６０００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近く周辺では共同住宅も存するものの、賃料水準は土地価格に見合っておらず、収益価格はやや低位に求められた
。比準価格は対象地所在の東小磯周辺の事例を中心に、大磯駅最寄りの事例から接近性等の類似性に留意し選択して試
算され、規範性が高いと判断した。取引の中心は自己使用目的であり、居住の快適性が重視される地域特性から、比準
価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大磯 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 159,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 84.7]

[101.0]
100

195,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な自然環境、住環境やブランドにより都
心方面からの流入が多く、町内住宅地の地価
は利便性の良い地域を中心に上昇傾向が続い
ている。

最寄り駅に近く、住環境も優れた住宅地域。
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  -1.6
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８１２０４ -29	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	南東5m私道、中間画地		１低専土砂災警特別区域 (50,100)
b	１０８１２０６Ｄ -39	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ台形	南4.8m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０８１２１１Ｄ -175	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０８１２１１Ｄ -178	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ整形	東5.1m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,279	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	200,359	100 [ 96.3]	208,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 198,155	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	204,041	100 [ 90.5]	225,460		228,000
c	(　 ) 169,270	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,194	100 [ 95.5]	183,449		185,000
d	(　 ) 169,287	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	185,681	100 [ 78.9]	235,337		238,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -1.5
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -2.5
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

大磯 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,086,110	829,670	4,256,440	3,017,500	1,238,940	（　0.9732） 1,205,736	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	28,040,372 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	277 ㎡	17.3 m x 15.3 m	前面道路：町道　 7.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積４２㎡、総戸数６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	125.00	100.0	125.00	1,676	209,500	1.0	209,500
							1.0	209,500
2～ 2	居宅	125.00	100.0	125.00	1,710	213,750	1.0	213,750
							1.0	213,750
～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		423,250		423,250
								423,250

⑨年額支払賃料	423,250 円　×　12ヶ月　＝　 5,079,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,079,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,875,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	423,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 423,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 206,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,086,110 円　　　　（　 18,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,784 円/㎡　月額支払賃料（　 1,710 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,500 円	42,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,370 円	5,079,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 829,670 円　（　　　　　　 2,995 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,017,500 円（　　　　　 10,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,086,110 円
②総費用	829,670 円
③純収益　①－②	4,256,440 円
④建物等に帰属する純収益	3,017,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,238,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,205,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,040,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７	0217000283547-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考