別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神奈川寒川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 562,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町田端１５９０番２
 ②地積
　(㎡)		 3,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が見られる工業地
域		 東12m町道 水道、ガス、下水 寒川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.8 ｍ、奥行　約　　  83.2 ｍ、規模　　     3,306 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東側隣接で「田端西地区土地
区画整理事業」事業中で令和
８年度換地処分予定。		 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 寒川駅南西方

2.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、倉庫等が多い既成の工業地域で、高速道路網の整備及び隣接区画整理事業の進捗等による発展的気運から
、今後とも地価は強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の工業団地及び既成の工業地域。需要者は広域的に製造・販売・流通等の事業を展
開する一般事業法人・地元企業が中心。高速道路網の充実を濫觴とする紐帯による澎湃たる物流施設用地需要の中、当
地域は相模川東側の中小工場を中心とした既成の工業地域で、さがみ縦貫道路「寒川南ＩＣ」とのアクセスは良好であ
るので需要は増大している。需要の中心価格帯は用途・規模・立地条件等により様々で収斂されていない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収集範囲が広域となったが類似する稀少性がある工業地の事例から求めた比準価格は市場性を反映し実証的である。一
方、近時の工業地需要を反映した投資対象としての判断において、賃料収入を基に求めた収益価格は理論的であるとこ
ろ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、多くの想定事項を含む点でやや精度が劣るものと思料する。畢竟、規範
性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.8]		 [100.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数横ばい、高齢化率やや上昇、新築住
宅着工戸数減少傾向。地価は全体に堅調に推
移。ツインシティ整備構想の実現が今後の発
展の要素となる。

「寒川南ＩＣ」至近で、隣接区画整理事業が
進捗しているという発展的気運から物流等の
事業用地需要が増大し、地価は強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-2189		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m県道、
北10m、角地
工業
高度4種最高31m
地区計画等
(70,200)
b １０８０９
１６Ｄ
-51		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c １０８１０
１０
-37		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
南6m、角地
準工

(70,200)
d １０８１０
０６
-15		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m市道、
中間画地
工専
建築協定
(45,200)
e １０８０９
０２Ｄ
-42		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
北東4m、
二方路
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,521  		 100
[ 100.0]		 [ 122.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
193,733 		 100
[ 106.3]
182,251 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
130,885  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,199 		 100
[ 113.6]
128,696 
129,000 
c (　           ) 
138,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,700 		 100
[ 110.6]
125,407 
125,000 
d (　           ) 
224,392  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
224,392 		 100
[  94.0]
238,715 
239,000 
e (　           ) 
195,646  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
211,758 		 100
[  96.1]
220,352 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,839,232 
12,415,300 
42,423,932 
27,991,200 
14,432,732 		 （　0.9520）
13,739,961 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    343,499,025 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,600.00 Ｓ2 3,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,306 ㎡     43.8 m x   83.2 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から、鉄骨造２階建スケルトン貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
3,200.00 
100.0 
3,200.00 
1,450 
4,640,000 		 6.0  27,840,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,200.00 
100.0 
3,200.00 

4,640,000 		 27,840,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,640,000 円　×　12ヶ月　＝　      55,680,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,680,000 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,113,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,566,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,840,000 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         272,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,839,232 円　　　　（　        16,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,457 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,284,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 556,800 円  　　　       55,680,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,294,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,424,000 円  　　　　    428,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,415,300 円　（　　　　　　         3,755 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9520    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 428,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 50 ％　＋　0.0737 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,991,200 円  
（　　　　　         8,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,839,232 円      
②総費用 12,415,300 円      
③純収益　①－② 42,423,932 円      
④建物等に帰属する純収益 27,991,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,432,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,739,961 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,156 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    343,499,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町田端１５９０番２
 0211000248895-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神奈川寒川 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 555,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町田端１５９０番２
 ②地積
　(㎡)		 3,306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
高度4種最高31m

1:2		 工場

 中小規模工場、倉庫
等が見られる工業地
域		 東12m町道 水道、ガス、下水 寒川

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.8 ｍ、奥行　約　　  83.2 ｍ、規模　　     3,306 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域東側で田端西地区土地区
画整理事業施行中。令和８年
度換地処分予定。		 街

路		 １２ｍ町道 交通

施設		 寒川駅南西方

2.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
高度4種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 さがみ縦貫道路寒川南ＩＣからの接続は良好である。隣接の田端西地区土地区画整理事業も進行し、交通インフ
ラの整備に伴い、物流用地需要は非常に強く、地価は強含み傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高座郡寒川町並びに県央、湘南地区に所在する工業地域一帯と判断される。需要者は製造業者または運
輸物流関連企業を中心に、物流用地の収益性を重視する投資法人等も近時見られる。隣接する田端西土地区画整理事業
や寒川南ＩＣへの良好な接続等の要因により事業用地需要は堅調に推移している。中心価格帯は㎡当たり１７万円前後
、総額は規模により億単位になる。交通インフラの整備と効果が浸透しており価格動向は安定的な上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上から比準価格と収益価格を求めた。比準価格はさがみ縦貫道路の圏域にある工業地の事例を比較することで地域性
、市場性を反映する値となった。収益価格は最有効使用の倉庫建物賃貸を想定した。寒川町周辺工業地は、規模により
自用目的取引の外、投資目的取引も見られ、輸送の利便性等と共に、投資益採算性も取引の重要要素である。本件では
比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    125,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    152,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は緩やかな回復が持続。形態別にみ
ると、食料価格の騰勢一服などを受けて、財
消費が持ち直すほか、サービス消費も緩やか
に増加基調。

中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ地域で、寒
川南ＩＣへの接続良好な地域。隣接の区画整
理事業も順調に進行しており、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-2189		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m県道、
北10m、角地
工業
高度4種最高31m
地区計画等
(70,200)
b １０８１０
０６Ｄ
-1698		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
北4.5m、角地
準工

(70,200)
c １０８１０
０４
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m市道、
中間画地
工業
高度地区4種
(60,200)
d １０８１０
０６Ｄ
-392		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.5m市道、
北3.4m、角地
工業
高度地区4種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,521  		 100
[ 100.0]		 [ 121.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
179,712 		 100
[ 102.0]
176,188 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
89,156  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  65.3]
157,559 		 100
[  91.8]
171,633 
172,000 
c (　           ) 
125,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
128,660 		 100
[  87.3]
147,377 
147,000 
d (　           ) 
104,633  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
141,812 		 100
[  89.1]
159,160 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -34.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,424,896 
11,371,400 
46,053,496 
31,665,400 
14,388,096 		 （　0.9492）
13,657,181 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    341,429,525 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,600.00 Ｓ2 3,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
高度4種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   3,306 ㎡     43.8 m x   83.2 m  前面道路：町道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 寒川南ＩＣに近接し、倉庫需要が認められる。近隣地域の標準的使用を参考に、一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
3,200.00 
100.0 
3,200.00 
1,550 
4,960,000 		 6.0  29,760,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,200.00 
100.0 
3,200.00 

4,960,000 		 29,760,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,960,000 円　×　12ヶ月　＝　      59,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,520,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,380,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,139,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,760,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         285,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,424,896 円　　　　（　        17,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,482,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 595,200 円  　　　       59,520,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,354,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,952,000 円  　　　　    494,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       494,000 円  　　　　    494,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,371,400 円　（　　　　　　         3,440 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 494,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   3,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 50 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,665,400 円  
（　　　　　         9,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,424,896 円      
②総費用 11,371,400 円      
③純収益　①－② 46,053,496 円      
④建物等に帰属する純収益 31,665,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,388,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,657,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    341,429,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町田端１５９０番２
 0211000248895-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考