別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
神奈川寒川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 5-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　野村　彰   TEL.
鑑定評価額 81,200,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町岡田１丁目１１番１
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
高度3種最高20m

(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南18m町道、背面道 水道、ガス、下水 寒川

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       353 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ町道 交通

施設		 寒川駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 寒川駅前の区画整理事業による商業地域。乗降客数が少なく繁華性も高いとはいえないが、空室率も低下傾向で
あり、商業集積は除々に進展すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寒川町及び県央近隣市の商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業主、地元中
小企業であるが、チェーン展開する店舗の出店も少ないながら認められる。高い容積率が利用できるが、低層階は店舗
、高層階は居住用としての利用が多い。近隣地域及びその周辺では駐車場としての利用も目立つ。土地の取引は少なく
、画地規模や需要者の属性により取引価格は異なる傾向があり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、広幅員の道路に接面し容積率を活用できる商業地であるが、周辺の賃貸物件は店舗兼住宅が中心であり、駐
車場としての利用も目立つなど、収益性の高い商業事業者向けの賃貸市場の成熟度はやや低い。これを反映して収益価
格が低位に求められたものと思料されるが、実証的で規範性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [109.1]
100		 100
[100.0]		 100
[139.7]		 [100.0]
100		 230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口増加は概ね横ばいである。周辺
市との比較から住宅地は値頃感があり、駅近
辺を中心に地価は上昇傾向にある。


寒川駅は乗降客数が少なく、繁華性が高いと
はいえないため、商業集積の進展は緩やかで
あり、地価も緩やかに上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０７１０
０１
-42		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北西5.5m、
角地
近商
高度地区
(100,200)
b ７０７１０
０１
-51		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
c ７０７１０
０５
-39		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,360)
d ７０７１０
０１
-20		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
南6m、角地
商業
高度地区
(100,400)
e ７０７１０
０８
-15		 厚木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西30m国道、
南5.5m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,168  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
219,141 		 100
[ 137.2]
159,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
325,998  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
370,551 		 100
[ 128.4]
288,591 
289,000 
c (　           ) 
395,789  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,454 		 100
[ 138.6]
294,700 
295,000 
d (　           ) 
323,438  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
340,948 		 100
[ 144.2]
236,441 
236,000 
e (　           ) 
250,081  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
263,620 		 100
[ 136.6]
192,987 
193,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



神奈川寒川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,018,644 
7,092,343 
26,926,301 
24,740,400 
2,185,901 		 （　0.9556）
2,088,847 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     52,221,175 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＲＣ5 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度3種最高20m		 100 ％   400 ％   400 ％   353 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路：町道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸市場動向を勘案し、１階店舗、２～５階をファミリータイプの共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 近隣地域の標準的水準から査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,980 
667,520 		 6.0  4,005,120 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
280.00 
90.0 
252.00 
2,160 
544,320 		 1.0  544,320 
1.0  544,320 

 4～ 5		 居宅
280.00 
90.0 
252.00 
2,240 
564,480 		 1.0  564,480 
1.0  564,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
88.0 
1,232.00 

2,885,120 		 6,222,720 
2,217,600 
⑨年額支払賃料      2,885,120 円　×　12ヶ月　＝　      34,621,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,621,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,731,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,890,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,222,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,217,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,069,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,018,644 円　　　　（　        96,370 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,945,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,038,643 円  　　　       34,621,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,112,000 円  　　　　    389,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       389,000 円  　　　　    389,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,092,343 円　（　　　　　　        20,092 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 389,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,740,400 円  
（　　　　　        70,086 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,018,644 円      
②総費用 7,092,343 円      
③純収益　①－② 26,926,301 円      
④建物等に帰属する純収益 24,740,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,185,901 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,088,847 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,221,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町岡田一丁目１１番１
 0211000224902-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
神奈川寒川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 5-1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.
鑑定評価額 80,500,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町岡田１丁目１１番１
 ②地積
　(㎡)		 353  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
高度3種最高20m

(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南18m町道、背面道 水道、ガス、下水 寒川

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       357 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 町道１８ｍ 交通

施設		 寒川駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 土地の立体利用が可能な容積率と駅前立地の交通利便性による潜在的効用を有しており、周辺都市の地価上昇に
よる相対的割安感がさらに強まれば不動産開発を誘発して地価上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は寒川町や茅ケ崎市の相模線沿線駅周辺の商業地域が中心となるが、これ以外にも近隣商業地域や路線商業
地域としての用途的な纏まりがみとめられる地域の範囲にも及ぶと判定する。主な需要者は、飲食やサービス、金融、
医療関連等の拠点を探索する法人や賃貸用の店舗共同住宅用地を探索する不動産業者等が想定される。駅との位置関係
や商業施設の集積の程度、基準容積率、視認性、道路付けなどにより地価は個別的に決定されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、建築費に対して賃料水準が低位にとどまっているため低く試算されており、収益目的の市場参加者による
土地取得が限定的であることを示唆している。比準価格は、様々な用途が競合して成立した取引事例を比準して実証的
に試算しており、土地の市場性を反映して収益価格よりも説得力は高い。よって、鑑定評価額は比準価格を標準に収益
価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茅ケ崎 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    295,000 円／㎡		 [109.2]
100		 100
[100.0]		 100
[141.0]		 [100.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会減となり人口も微減。田端西地区では物
流施設建設が予定されている。倉見駅から（
仮）ツインシティ橋建設が県の事業として決
定した。

商圏は狭く商業地域としての優位性は高くな
い。地域要因に大きな変化はないが、価格調
整が進んで地価は回復基調にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-2229		 高座郡寒川町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m県道、
北4.5m、角地
１住居
高度1種最高12m
(80,200)
b １０８１０
０６Ｄ
-2224		 高座郡寒川町

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m町道、
北東6m、角地
１住居
高度1種最高12m
(80,200)
c １０８１０
０３
-16		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東15m県道、
西7m、南7m、
三方路
１住居
高度1種最高12m
(80,200)
d １０８１０
０６Ｄ
-2241		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.4m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,316  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
179,726 		 100
[  77.0]
233,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
233,000 
b (　     45,374) 
133,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
159,114 		 100
[  76.2]
208,811 
209,000 
c (　           ) 
213,722  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
207,406 		 100
[  88.2]
235,154 
235,000 
d (　           ) 
198,939  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
176,682 		 100
[  72.9]
242,362 
242,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    237,000 円／㎡]  



神奈川寒川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,381,878 
6,267,297 
25,114,581 
23,147,700 
1,966,881 		 （　0.9578）
1,883,879 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     47,096,975 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 212.00 ＲＣ7 1,484.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度3種最高20m		 100 ％   400 ％   400 ％   353 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路：町道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上ファイミリータイプの共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 エントランス、ＥＶ、共用廊下等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
212.00 
80.0 
169.60 
3,085 
523,216 		 6.0  3,139,296 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
212.00 
90.0 
190.80 
1,882 
359,086 		 1.0  359,086 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
212.00 
90.0 
190.80 
1,944 
370,915 		 1.0  370,915 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
212.00 
90.0 
190.80 
2,005 
382,554 		 1.0  382,554 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,484.00 
88.6 
1,314.40 

2,748,326 		 5,364,406 
0 
⑨年額支払賃料      2,748,326 円　×　12ヶ月　＝　      32,979,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,314.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,979,912 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,648,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,330,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,364,406 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,381,878 円　　　　（　        88,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,179,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 989,397 円  　　　       32,979,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,144,000 円  　　　　    393,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       393,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       393,000 円  　　　　    393,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,267,297 円　（　　　　　　        17,754 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 393,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,484.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,147,700 円  
（　　　　　        65,574 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,381,878 円      
②総費用 6,267,297 円      
③純収益　①－② 25,114,581 円      
④建物等に帰属する純収益 23,147,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,966,881 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,883,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,337 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,096,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町岡田一丁目１１番１
 0211000224902-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考