別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
神奈川寒川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町小谷３丁目８５１番４外
｢小谷３－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に農地
等が見られる住宅地
域		 北西5m町道 水道、ガス、下水 宮山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       218 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ町道		 交通

施設		 宮山駅東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 宮山駅徒歩圏限界域の住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価はＪＲ相模線沿線の住宅地への需要の拡
大現象から、ここしばらくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ相模線沿線の寒川町及び周辺市域に属する住宅地域。需要者は町内及び周辺市域からの転入が大部分
である。需要層は一次取得者が中心で敷地規模により二次取得者もみられる。供給は小規模開発分譲が多く、大量の宅
地供給はない。最寄り駅からやや距離があるが割安感から需要は堅調である。土地は１００～１２０㎡程度で１，２０
０～１，５００万円程度、新築戸建で３，２００～３，５００万円程度が取引の中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己の居住目的中心の住宅地域で、周辺で類似する取引事例を収集し得た。賃貸物件もみられるが事例は少なく、元本
と果実の関係が希薄で投資採算面は妙味に欠けるため、収益価格は低位に試算された。標準地は収益性よりも快適性が
需要者の意思決定の主要な要素となる住宅地域に存するので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地と
の検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数横ばい、高齢化率やや上昇、新築住
宅着工戸数減少傾向。地価は全体に堅調に推
移。ツインシティ整備構想の実現が今後の発
展の要素となる。

徒歩圏限界域にある住宅地域で環境形成に格
別の変動要因はない。地価はＪＲ相模線沿線
の住宅地への需要顕在化により上昇基調で推
移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６
-9		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m町道、
南東5m、角地
１低専

(60,100)
b １０８１０
０６Ｄ
-2249		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０８１０
１２
-13		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d １０８１０
０６
-12		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
e １０８１０
０６
-10		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.5m町道、
西4m、二方路
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,773  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,679 		 100
[ 100.0]
132,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
159,142  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
151,267 		 100
[ 100.0]
151,267 
151,000 
c (　           ) 
159,596  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
153,972 		 100
[ 100.0]
153,972 
154,000 
d (　           ) 
120,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
114,233 		 100
[  96.0]
118,993 
119,000 
e (　           ) 
163,890  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
160,708 		 100
[ 100.0]
160,708 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,853,608 
757,225 
3,096,383 
2,525,880 
570,503 		 （　0.9742）
555,784 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     13,894,600 円　　　　（　     63,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.88 ＬＳ2 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   218 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況からファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,700 
164,696 		 1.0  164,696 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,750 
169,540 		 1.0  169,540 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
100.0 
193.76 

334,236 		 334,236 
0 
⑨年額支払賃料        334,236 円　×　12ヶ月　＝　       4,010,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,010,832 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,850,399 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           334,236 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,853,608 円　　　　（　        17,677 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,751 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,000 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,325 円  　　　        4,010,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,400 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,225 円　（　　　　　　         3,474 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,525,880 円  
（　　　　　        11,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,853,608 円      
②総費用 757,225 円      
③純収益　①－② 3,096,383 円      
④建物等に帰属する純収益 2,525,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 570,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 555,784 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,549 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,894,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町小谷三丁目８５１番４
 0211000246969-0000
2 　高座郡寒川町小谷三丁目８５１番７
 0211000246972-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
神奈川寒川 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　野村　彰   TEL.
鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町小谷３丁目８５１番４外
｢小谷３－１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中に農地
等が見られる住宅地
域		 北西5m町道 水道、ガス、下水 宮山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ町道		 交通

施設		 宮山駅東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の戸建住宅を中心として、共同住宅・農地等が見られる地域。宅地開発等の動きも散見され、地価動向は底
堅いものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、宮山駅及び寒川駅を最寄りとする住宅地の存する地域と判定した。相模線の時間当たり本数が低いため
、通勤の利便性はやや劣るものの、主たる需要者は寒川町の在住者で、市内及び周辺市町への通勤者が中心で、一次取
得者が中心である。規模の大きい画地は分割供給される傾向が強く、中心となる価格帯は、３０～３５坪程度の土地で
１，０００万円台前半、新築戸建てで３，５００万～３，８００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の周辺は戸建住宅を中心とする住宅地である。周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見
されるが、賃貸市場は成熟しておらず、収益価格の規範性は低い。比準価格は現実の取引価格を反映した価格であり、
主たる需要者が重視する居住環境を反映した説得力を有する価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては
、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[105.6]		 [100.0]
100		 119,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    118,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口増加は概ね横ばいである。周辺
市との比較から住宅地は値頃感があり、駅近
辺を中心に地価は上昇傾向にある。


最寄駅徒歩圏の戸建住宅地域であり、周辺市
との比較における値頃感より戸建住宅の需要
は底堅く、地価はゆるやかに上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０７１０
０３
-48		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０８１０
１２
-10		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m町道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,200)
c １０８１０
１２
-43		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.6m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,160)
d １０８１０
０７
-34		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,696  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
119,459 		 100
[  98.8]
120,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
107,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,475 		 100
[  90.0]
120,528 
121,000 
c (　           ) 
105,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
116,122 		 100
[ 103.8]
111,871 
112,000 
d (　           ) 
106,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
113,344 		 100
[ 107.9]
105,045 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,821,382 
752,498 
3,068,884 
2,525,880 
543,004 		 （　0.9742）
528,994 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     13,224,850 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 107.65 Ｗ2 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   218 ㎡     12.5 m x   17.5 m  前面道路：町道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階小規模ファミリータイプ２戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,590 
154,039 		 1.0  154,039 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,670 
161,790 		 1.0  161,790 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
100.0 
193.76 

315,829 		 315,829 
0 
⑨年額支払賃料        315,829 円　×　12ヶ月　＝　       3,789,948 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,789,948 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       151,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,818,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           315,829 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,821,382 円　　　　（　        17,529 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,670 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,000 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 119,098 円  　　　        3,969,948　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,400 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         752,498 円　（　　　　　　         3,452 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,525,880 円  
（　　　　　        11,587 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,821,382 円      
②総費用 752,498 円      
③純収益　①－② 3,068,884 円      
④建物等に帰属する純収益 2,525,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 543,004 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 528,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,224,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町小谷三丁目８５１番４
 0211000246969-0000
2 　高座郡寒川町小谷三丁目８５１番７
 0211000246972-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考