令和8年1月15日　提出 葉山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -10 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月11日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１７４０番５ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 (40,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の閑静な分譲住宅地 域 西6m町道 水道、下水 逗子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 逗子駅南方 3.6km 法令 規制 １低専 (40,100) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い高台の閑静な分譲住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。傾斜の大きな 地域であるが、都心方面を中心とした広域的な需要は堅調に推移しており、地価の上昇も若干拡大している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町を中心に隣接市を含む住宅地域一帯である。需要者は圏内に居住する個人、リタイア層の個人、 別荘利用目的の個人や法人等と幅広く、都心部からの転入も多い。立地条件等による需要の強弱はあるが、総じて強含 みで推移している。圏内住宅地の取引は個別性が強く、規模、地勢、街路の状態、眺望等により大きな価格差が生じる ことが多く、中心となる規模や価格帯はまちまちであるが、総額で５，５００万円超の取引も比較的多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、賃貸需要は乏しく貸戸建も少ないこと から賃貸住宅の想定は現実性を欠くと判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は高台に立地し、地域 特性の類似性を有する３事例を適切に関連付けて試算された価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い価格 と思料される。よって、比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　葉山 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葉山町の取引件数は若干の増加傾向にあり、 取引価格は上昇が継続している。都心方面か らの流入も依然多く見られ、需要は強含みを 維持している。 傾斜を有する高台の住宅地域であり、地域的 特性に特段変動は見られないが、町内全体が 総じて需要超過の状況となっており、地価も 上昇傾向にある。 バス利用圏の住宅地域に存する西向き画地で ある。標準的画地と比較すると、日照等がや や優れ人気はやや高い。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％ +3.3 ％