令和8年1月15日　提出 綾瀬 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　範夫   TEL.

鑑定評価額 96,100,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市吉岡東１丁目１５４８番１ ｢吉岡東１－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型の工業 団地 北東9m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小田急海老名駅南東方 5.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 金属加工、機械製造等の高い技術力を持つ中小企業が密集している地域であるが、綾瀬スマートＩＣの開業以降 はこれに運送業者による需要も加わるようになっており、地価は当面上昇傾向を続けるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央地区の内陸型工業地域の範囲と判定した。近隣地域は金属加工や機械製造等の工場が密集する地域 であり、需要者は市内の中小製造業者が中心であるが、綾瀬スマートＩＣの開業以降はそれに加えて物流業者等による 取得も目立つようになってきており、需要は増大傾向が続いている。ただ、画地規模や街路条件等により取引価格に大 きな開差が生じるため、総額での中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域については事業者による自用の工場等の需要が中心であり、自用目的の取引事例から求めた比準価格が最も高 い説得力を有する。近隣地域及びその周辺では貸工場も散見されるが、自用目的で建築された築古の賃貸転用が多く、 賃貸目的で建築される工場は稀で、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用に必要な諸資料の収集が困難なため、 手法適用を断念した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾瀬スマートＩＣの開通による影響が続いて おり、同ＩＣへのアクセスが良好な工業地に ついては利便性が向上し、地価は強含んでい る。 高速道路へのアクセスや周辺の土地利用の状 況に特段の異動はなく、不動産価格に影響を 及ぼすような要因の変動は認められない。 価格形成に影響を及ぼすような要因の変動は 認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％