別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
南足柄 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 -6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市竹松字南河内１４５８番１２
 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5.4m市道 水道、下水 和田河原

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　５．
４ｍ市道		 交通

施設		 和田河原駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並び、周囲には農地等もみられる。特段の変動要因はなく、今後も現在の地域の特性を維
持するものと予測される。開成駅に比較的近い立地等から、地価は比較的安定している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南足柄市及び隣接市町の住宅地域の圏域と判断される。主たる需要者は、市内および隣接市町に既に居
住している一次取得者である。小田原線沿線に比して交通利便性が劣るが、市内でも開成駅に比較的近い地区は、居住
環境の良さと値頃感等から需要は比較的堅調である。取引の中心価格帯は、住宅用地が４０～６０坪程度で８００～１
６００万円程度、新築戸建が一戸２５００～３５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性は高
い。一方、地域での賃貸住宅の需要は弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に
試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、
表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南足柄 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 68,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要の大きな拡大はないが、県西域郊外
の住宅の需給はほぼ均衡に達し、住宅地の地
価は横ばいで推移している。


農地の中に一般住宅が点在する住宅地域で、
地域要因に特段の変動はみられない。



特に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０２
-44		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０８１２
０４Ｄ
-14		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０８１２
０１Ｄ
-11		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.7m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
d １０８１２
１２
-24		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e １０８１２
０７
-10		 足柄上郡開成町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
81,875 		 100
[ 109.2]
74,977 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
45,277  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,829 		 100
[ 104.9]
42,735 
42,700 
c (　           ) 
55,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
60,930 		 100
[ 104.9]
58,084 
58,100 
d (　           ) 
64,847  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
64,205 		 100
[  94.0]
68,303 
68,300 
e (　           ) 
41,958  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.3]
61,272 		 100
[  94.1]
65,114 
65,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,000 円／㎡]  



南足柄 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,734,850 
534,192 
2,200,658 
2,030,600 
170,058 		 （　0.9732）
165,500 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      3,848,837 円　　　　（　     25,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡      7.6 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ４戸（平均賃貸面積４３㎡）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,302 
109,368 		 1.0  109,368 
1.0  109,368 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,371 
115,164 		 1.0  115,164 
1.0  115,164 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

224,532 		 224,532 
224,532 
⑨年額支払賃料        224,532 円　×　12ヶ月　＝　       2,694,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,694,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       141,919 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,624,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           224,532 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          224,532 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,252 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,734,850 円　　　　（　        17,759 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,371 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,992 円  　　　        2,766,384　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,800 円  　　　　     28,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         534,192 円　（　　　　　　         3,469 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,030,600 円  
（　　　　　        13,186 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,734,850 円      
②総費用 534,192 円      
③純収益　①－② 2,200,658 円      
④建物等に帰属する純収益 2,030,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 170,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,848,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市竹松字南河内１４５８番１２
 0203010043421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
南足柄 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 -6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市竹松字南河内１４５８番１２
 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5.4m市道 水道、下水 和田河原

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．４
ｍ市道		 交通

施設		 和田河原駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの住環境が普通程度の住宅地域。今後も地域要因の特段の変動はないと推測するが、当面は貨幣価値下
落等の影響により地価は横這い程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大雄山線沿線に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は南足柄市及び隣接市町における戸建住宅
の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内における需要は普通程度。市場での需要の
中心となる価格帯は総額で、土地１，０００～１，５００万円程度、新築住宅で２，５００～３，０００万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は大雄山線沿線の住宅地の事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は共同住宅の建築を想定し
た理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目的とする個人のエンドユーザーで
あることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南足柄 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 [100.0]
100		 68,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好景気と言えないまでも景気は緩やかな回復
基調にあり、貨幣価値も依然として下落傾向
にあるから不動産価格には上昇圧力が働いて
いる。

都心へのアクセスや街路の系統連続性にやや
劣る地域であり、需要も相応である。特段の
地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１２
０１Ｄ
-15		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０８１２
０１Ｄ
-11		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.7m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
c １０８１２
０２
-44		 南足柄市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d １０８１２
０２Ｄ
-14		 南足柄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
西2.2m、
二方路
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,742  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
71,742 		 100
[ 102.0]
70,335 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,300 
b (　           ) 
55,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
60,930 		 100
[  97.6]
62,428 
62,400 
c (　           ) 
77,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
81,875 		 100
[ 114.4]
71,569 
71,600 
d (　           ) 
64,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
63,481 		 100
[  96.8]
65,580 
65,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,900 円／㎡]  



南足柄 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,646,801 
513,372 
2,133,429 
1,945,400 
188,029 		 （　0.9732）
182,990 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      4,255,581 円　　　　（　     27,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 ＬＳ2 166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡      8.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、約４２㎡／戸、４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,310 
108,730 		 1.0  108,730 
1.0  108,730 

 2～ 2		 居宅
83.00 
100.0 
83.00 
1,337 
110,971 		 1.0  110,971 
1.0  110,971 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
166.00 
100.0 
166.00 

219,701 		 219,701 
219,701 
⑨年額支払賃料        219,701 円　×　12ヶ月　＝　       2,636,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          36,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,636,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          36,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       133,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,538,791 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           219,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          219,701 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,923 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,646,801 円　　　　（　        17,187 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,337 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,000 円  　　　　     27,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 80,172 円  　　　        2,672,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,200 円  　　　　     27,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,400 円  　　　　     27,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,372 円　（　　　　　　         3,334 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     166.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,945,400 円  
（　　　　　        12,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,646,801 円      
②総費用 513,372 円      
③純収益　①－② 2,133,429 円      
④建物等に帰属する純収益 1,945,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 188,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,188 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,255,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市竹松字南河内１４５８番１２
 0203010043421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考