別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
座間 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.
鑑定評価額 56,600,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市入谷西３丁目１６８５番１
｢入谷西３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 西9m県道 水道、ガス、下水 座間

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.3 ｍ、規模　　       241 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 座間駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの駅前商業地域で、店舗等の一定の需要は認められ、背後地を含む住宅需要も安定していることか
ら、当面現状の環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、座間市及び隣接市内の駅前商業地域。需要者の中心は、地元企業や賃貸目的の法人等のほか、敷地規模
によりマンション開発業者の参入も想定される。また、駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域における店舗等の一定の需
要は認められるほか、背後地の住宅需要も安定していることから店舗兼共同住宅等の利用も多い。なお、規模、取引背
景等個別的要因により価格水準には幅があり、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の類似地域における商業地の取引事例を収集して試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高
い。一方、収益価格は重視されるべき価格であるが、共同住宅の併用を想定し投資採算性を反映した賃料水準が形成さ
れていないこと、また想定要素を含むことから収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考慮し、比
準価格を重視し収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[103.0]		 100
[146.8]		 [100.0]
100		 234,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期の実質ＧＤＰ成長率は前期比で微
減。景気は緩やかに回復し、利便性が良好な
市内商業地の需要は堅調な動きが見られる。


地域要因に特段の変動はない。店舗において
一定の需要が認められるほか背後住宅地にお
ける需要の影響も受け、地価は前年と同様に
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.9
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
１２Ｄ
-10		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.5m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０８１１
１４Ｄ
-14		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０８１１
０６Ｄ
-57		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
中間画地
商業
商業地形成事業
(100,400)
d １０８１１
１５
-4		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e １０８１１
０１Ｄ
-216		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m県道、
北東4.5m、
角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,336  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,676 		 100
[  70.8]
235,418 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
235,000 
b (　           ) 
254,081  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
274,662 		 100
[ 109.1]
251,753 
252,000 
c (　           ) 
309,416  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
359,483 		 100
[ 135.3]
265,693 
266,000 
d (　           ) 
267,609  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,060 		 100
[ 115.9]
243,365 
243,000 
e (　           ) 
290,674  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
301,632 		 100
[ 113.8]
265,054 
265,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.7 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -7.9 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    252,000 円／㎡]  



座間 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,076,819 
3,871,298 
14,205,521 
12,740,000 
1,465,521 		 （　0.9556）
1,400,452 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     35,011,300 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ6 810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   241 ㎡     12.0 m x   24.3 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～６階は平均専有面積が約４０㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同用途の建物の標準的な有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
85.0 
114.75 
3,202 
367,430 		 3.0  1,102,290 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,921 
233,402 		 1.0  233,402 
1.0  233,402 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
810.00 
89.2 
722.25 

1,534,440 		 2,269,300 
1,167,010 
⑨年額支払賃料      1,534,440 円　×　12ヶ月　＝　      18,413,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     722.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,413,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       920,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,492,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,269,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,167,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         562,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,076,819 円　　　　（　        75,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,202 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
座間 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 552,398 円  　　　       18,413,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,600,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,871,298 円　（　　　　　　        16,063 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,740,000 円  
（　　　　　        52,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,076,819 円      
②総費用 3,871,298 円      
③純収益　①－② 14,205,521 円      
④建物等に帰属する純収益 12,740,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,465,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,400,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,011,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市入谷西三丁目１６８５番１
 0218000009241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
座間 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
座間 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 56,400,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 座間市入谷西３丁目１６８５番１
｢入谷西３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域
 西9m県道 水道、ガス、下水 座間

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.3 ｍ、規模　　       241 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 座間駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 座間駅に近接する近隣商業地域である。特段の地域要因の変動は認められず、当面は現環境を維持し、地価は景
況感等を反映して緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は座間市及び隣接市等内の商業地域である。需要者は市内及び隣接市の商業事業者等が中心であるが、画地
規模により不動産開発業者による取得も一部見られる。駅前商業地への新規投資は多くないものの、需要に比べ供給が
少なく、地価は比較的堅調に推移している。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引総額水準を把握す
ることは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的な価格である。一方、商業事業者向け賃貸市場の成熟度は高くなく、投
資採算性から収益目的の需要は期待できないと判断されるものの、駅前立地の希少性から賃貸物件も見られ、収益価格
が取引価格決定の有力な指標の一つとされていることは否定できない。本件では、信頼性の高い取引事例により試算し
た比準価格を標準としつつ、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[103.0]		 100
[146.5]		 [100.0]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 座間駅の乗降客数は微増傾向にあり、商況は
回復基調にある。飲食店や小売店舗等の需要
にもやや改善が見られている。


座間駅至近の近隣商業地域であり、特筆すべ
き地域要因の変動は認められない。



地域内ではほぼ標準的な画地条件の土地であ
り、特筆すべき個別的要因の変動は認められ
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 座間 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１１
０７
-47		 座間市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０８１１
１４Ｄ
-14		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０８１１
０６
-31		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d １０８１１
１５
-12		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西22m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
226,306 		 100
[  83.7]
270,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
254,081  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,261 		 100
[ 104.0]
255,059 
255,000 
c (　           ) 
192,346  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
199,804 		 100
[  79.5]
251,326 
251,000 
d (　           ) 
157,921  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,863 		 100
[  84.5]
190,370 
190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



座間 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,082,156 
3,924,696 
14,157,460 
12,740,000 
1,417,460 		 （　0.9556）
1,354,525 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     33,863,125 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
座間 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＲＣ6 810.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   241 ㎡     12.0 m x   24.3 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を共同住宅（平均専有面積４０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同用途の建物の標準的な有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
85.0 
114.75 
3,162 
362,840 		 3.0  1,088,520 
0.0  0 

 2～ 6		 居宅
135.00 
90.0 
121.50 
1,929 
234,374 		 1.0  234,374 
1.0  234,374 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
810.00 
89.2 
722.25 

1,534,710 		 2,260,390 
1,171,870 
⑨年額支払賃料      1,534,710 円　×　12ヶ月　＝　      18,416,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     722.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,416,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       920,826 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,495,694 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,260,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,474 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,171,870 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         564,988 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,082,156 円　　　　（　        75,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,162 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
座間 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 552,496 円  　　　       18,416,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      172,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,600,000 円  　　　　    200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       200,000 円  　　　　    200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,924,696 円　（　　　　　　        16,285 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     810.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,740,000 円  
（　　　　　        52,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,082,156 円      
②総費用 3,924,696 円      
③純収益　①－② 14,157,460 円      
④建物等に帰属する純収益 12,740,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,417,460 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,354,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,620 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,863,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 座間 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　座間市入谷西三丁目１６８５番１
 0218000009241-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考