令和8年1月13日　提出 海老名 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海老名 -16 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　亀山　貴司   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海老名市中河内字中道１２３０番４ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 のほか畑も多い住宅 地域 西8.5m市道 水道、下水 小田急海老名 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   130 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北８．５ｍ 市道 交通 施設 小田急海老名駅南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は農地が広がる市街化調整区域内であり、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維 持で推移するものと思料される。地価は小幅な上昇が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、海老名市及びその隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地域の範囲と捉えた。主な需要者は、地縁的選 好性を有する周辺居住者か価格面に着目する最終需要者であり、同一需給圏外からの新規転入者は少ない。周囲に農地 が広がる市街化調整区域内に位置することから、地域要因に格別の変動は見られないが、既存宅地の取引が散発的にみ られる。当該地域における土地取引は規模等の個別性が強いため取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺は一般住宅と農家住宅等が混在し、農地や空地等の末利用地が多く見られる市街化調整区域内の住宅地域で ある。取引は個人住宅取得のための自用目的が中心である。賃貸市場が未成熟な地域であり、収益目的の士地取得の取 引は顕在化しておらず、賃貸事例の収集が困難であることから、本件評価では収益価格の試算を断念した。従って、取 引の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海老名市の人口及び世帯数は共に増加傾向で 推移している。高齢化率は県全体から見ると やや低い。 地域要因に格別の変動は見当たらないが、海 老名市内ではバス便エリアにおいても需要が 回復傾向にあり、地価は概ね堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％