鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
海老名 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -7

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　髙橋　芳明

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市杉久保北４丁目１７１６番７｢杉久保北４－１５－１１｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）建築協定 (70,150)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 65 ｍ、南 145 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 169 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
５ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

4.2km

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

バス圏であるが中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。徒歩圏住宅地域の価格水準が上昇していることか
ら、当該地域への波及効果が認められ、当面も同様に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、海老名駅バス圏の区画整然とした住宅地域を中心とし、小田急小田原線、相鉄本線沿線等の市域に存す
る住宅地域である。需要者の中心は海老名市及び隣接市町の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。駅周辺では
開発による期待感が高まっているが、近隣地域にも、その影響は波及している。土地は１６５㎡程度で２，０００万円
程度、新築の戸建物件は４，０００万円台の物件が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域内の海老名駅バス圏の住宅地域の取引事例を中心として求めた。近隣地域では公法規制による戸
建住宅が中心であることから、戸建住宅を想定して収益価格を求めたが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域
の特性を反映し、比準価格より低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参
考に留め、指定基準地との半期変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　海老名（県） -5            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    130,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平
均と同程度である。市内全体の市況は概ね好
調さが続いているが、条件による二極化傾向
が見られる。

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域であり、熟成度が高く地域要因に大きな変
動はない。

対象地について、最有効使用の競争力の程度
に影響を与え得る個別的要因の変動は特にな
い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

海老名 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０９０７Ｈ -143	海老名市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	１０８０９１６ -37	海老名市		建付地	（　）	袋地等	西5m私道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０８０９１６ -38	海老名市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１０８０９０７Ｈ -137	海老名市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１０８０９０７Ｈ -140	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,764	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,788	100 [ 95.5]	120,197	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 157,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	165,211	100 [ 87.3]	189,245		193,000
c	(　 ) 85,996	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	85,996	100 [ 89.1]	96,516		98,400
d	(　 ) 128,834	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	127,066	100 [ 96.9]	131,131		134,000
e	(　 ) 139,410	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	147,775	100 [ 109.7]	134,708		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

海老名 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は、既成市街地に存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,099,522	422,132	1,677,390	1,484,700	192,690	（　0.9719） 187,275	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	4,567,683 円　　　　（　 28,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.73	Ｗ2	109.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防建築協定	70 ％	150 ％	150 ％	162 ㎡	12.7 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用と判断される現況建物を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	109.30	100.0	109.30	1,668	182,312	1.0	182,312
							1.0	182,312
～

～

～

～

計		109.30	100.0	109.30		182,312		182,312
								182,312

⑨年額支払賃料	182,312 円　×　12ヶ月　＝　 2,187,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 109.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,187,744 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 175,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,012,724 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,312 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,312 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 85,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,099,522 円　　　　（　 12,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,668 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,000 円	20,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,632 円	2,187,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 161,600 円	20,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,300 円	20,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,200 円	20,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 422,132 円　（　　　　　　 2,606 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 109.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,484,700 円（　　　　　 9,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,099,522 円
②総費用	422,132 円
③純収益　①－②	1,677,390 円
④建物等に帰属する純収益	1,484,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	192,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	187,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,156 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,567,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

海老名 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	海老名市杉久保北四丁目１７１６番７	0218000412578-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
海老名 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

海老名 -7

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　秀一郎

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	海老名市杉久保北４丁目１７１６番７｢杉久保北４－１５－１１｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）建築協定 (70,150)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	小田急海老名 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 65 ｍ、南 145 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 169 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

小田急海老名駅南方

4.2km

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ分譲住宅地域であり、今後も現環境を維持すると思料する。交通利便性に劣り、
市内でも選好性低位の住宅地域であるが、値頃感によって当面の地価は強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

標準地の同一需給圏は、小田急小田原線及び相鉄本線沿線で海老名市並びに綾瀬・座間・大和市の一部に渡る住宅地域
である。圏内居住者が需要の中心であるが、都心への通勤が可能であるため、圏外からの転入も見受けられる。丘陵部
の旧分譲地かつバス便のため交通利便性に劣るが、周囲に学校や商業施設等があり生活利便性及び居住環境は良好なた
め、需給は堅調に推移している。土地で２，０００万円前後、新築戸建は４，０００万円程度が中心的価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅地域である。住環境は良好であるが交通利
便性に劣り、行政的条件も厳しいためアパート等の賃貸物件は少なく、自己使用目的の土地取引が大多数を占める。転
勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸が前提である為、収益価格は極めて低位に試算された。従って、周辺公示価格と
の均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の増加傾向が続いている。海老名駅徒歩
圏は特に引き合いが強く認められ、取引価格
は市全体として上昇傾向となっている。

海老名駅のバス利用圏にあって戸建住宅が区
画整然と建ち並ぶ分譲住宅地域。閑静で住環
境は良好であり、格別の要因変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

海老名 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０９０７Ｈ -143	海老名市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	１０８０９０７Ｈ -140	海老名市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０８０９０７Ｈ -136	海老名市		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.6m市道、中間画地		１住居 (70,184)
d	１０８０９１１ -34	海老名市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,764	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	116,867	100 [ 89.6]	130,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 139,410	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	144,104	100 [ 105.9]	136,076		139,000
c	(　 ) 135,544	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	136,899	100 [ 112.4]	121,796		124,000
d	(　 ) 97,796	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,774	100 [ 78.2]	126,309		129,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

海老名 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,961,066	394,104	1,566,962	1,367,100	199,862	（　0.9719） 194,246	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	4,737,707 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

海老名 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	68.73	Ｗ2	109.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防建築協定	70 ％	150 ％	150 ％	162 ㎡	12.7 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用に基づく木造２階建戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	109.30	100.0	109.30	1,558	170,289	1.0	170,289
							1.0	170,289
～

～

～

～

計		109.30	100.0	109.30		170,289		170,289
								170,289

⑨年額支払賃料	170,289 円　×　12ヶ月　＝　 2,043,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 109.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,043,468 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,879,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	170,289 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 170,289 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,961,066 円　　　　（　 12,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,625 円/㎡　月額支払賃料（　 1,558 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

海老名 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,304 円	2,043,468　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,800 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	18,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 394,104 円　（　　　　　　 2,433 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 109.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,367,100 円（　　　　　 8,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,961,066 円
②総費用	394,104 円
③純収益　①－②	1,566,962 円
④建物等に帰属する純収益	1,367,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	199,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,246 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,737,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

海老名 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	海老名市杉久保北四丁目１７１６番７	0218000412578-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考