令和8年1月10日　提出 伊勢原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢原 -9 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　山谷　弘幸   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢原市上粕屋字子易上２０１０番１ ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西5.9m県道 水道 伊勢原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ県道 交通 施設 伊勢原駅北西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の自動車利用が中心の市街化調整区域内の住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められず、今後も現 状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県央部の伊勢原市、厚木市及びそれらの周辺エリアの市街化調整区域の住宅地域である。需要者は市内及 び周辺居住者が大部分である。生活、通勤等はバス便、車利用となるが幹線道路等の利便施設への接近性が比較的良好 な地区であり需要が一定程度認められる。また、自然環境が豊かなことから潜在的需要も想定される。取引の中心価格 帯は土地３５０㎡程度で１千万円台程度、新築戸建で３千万円台程度が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場実態に適合した客観的、実証的な価格である。同一需給圏のエンドユーザーは自然環境を重視する中 間所得者層であり車利用を生活の中心とするため、快適性、交通利便性に着目する。一方、収益価格の査定については 市街化調整区域内でもあり賃貸市場が未成熟で賃貸を想定することが困難なことから断念した。よって、比準価格の規 範性が高いものと判断し、比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢原 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口の前年比転入者がやや減少傾向。駅周 辺の再開発期待、研究所・工場整備により、 住宅需要は市内需要者を中心に堅調で地価は 上昇状態にある。 市街化調整区域内の里山のバス便エリアであ るが、農業と共存する住宅地域であり、土地 価格は横ばい状態で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％