別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
厚木 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目９３９番外
｢中町２－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

3:1		 店舗

Ｓ12		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 本厚木駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県央の中心的商業地域 街

路		 駅前広場市道 交通

施設		 本厚木駅北東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、県央の中心的商業地として成熟している。駅前
再開発事業の進捗、新市庁舎（複合施設）の建設も始まり、希少性も高い。周辺地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及び県央各市の圏域に属する普通商業地域及び近隣商業地域である。需要者はチェーン展開してい
る物販、飲食業種、医療施設、学習塾等の業種である。駅前再開発事業の進捗、新市庁舎（複合施設）の建設も始まり
、更なる熟成が期待される。金融緩和政策、都心部の地価動向及び商業地の売り物件は少なく、投資対象としての希少
性もあり、地価は上昇傾向にある。画地規模にもよるが中心的価格帯は標準的画地規模で１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域で、商業事業者向けの賃貸市場は概ね成熟している。上記比準
価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。また収益価格は試
算価格を求める各段階で想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。よって比準価格を中心
とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    832,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 56.6]		 [100.0]
100		 1,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は横這い～微減傾向である。米国との通
商政策、円安、物価上昇等が懸案だが、イン
バウンド効果、経済状況の改善もあり地価は
上昇傾向である。

駅前再開発事業の進捗、新市庁舎（複合施設
）の建設も始まり、都心部の地価動向及び一
般的要因の影響もあり、当商業地の地価は上
昇傾向にある。

個別的要因の特段の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-1853		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北6m、二方路
商業

(100,360)
b １０８１０
１２
-18		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
c １０８１０
０６Ｄ
-316		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西15m、北6m、
三方路
商業
高度4種最高31m
駐車付置義務
(100,600)
d １０８０９
０５
-57		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e １０８０９
１０
-59		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東14m国道、
北6m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
980,188  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
1,045,534 		 100
[  70.8]
1,476,743 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,480,000 
b (　           ) 
965,633  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,022,435 		 100
[  72.2]
1,416,115 
1,420,000 
c (　           ) 
1,236,106  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,353,716 		 100
[  79.1]
1,711,398 
1,710,000 
d (　           ) 
1,286,174  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,327,332 		 100
[  82.9]
1,601,124 
1,600,000 
e (　           ) 
904,734  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
951,389 		 100
[  70.3]
1,353,327 
1,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



厚木 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,944,744 
32,714,363 
111,230,381 
77,400,000 
33,830,381 		 （　0.9600）
32,477,166 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    877,761,243 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 460.00 ＲＣ7 3,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   650 ㎡     44.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階は店舗、３～８階は事務所で各々スケルトン。機械式駐車場１３台 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 中高層店舗兼事務所としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
460.00 
72.0 
331.20 
7,381 
2,444,587 		 8.0  19,556,696 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
460.00 
80.0 
368.00 
5,536 
2,037,248 		 6.0  12,223,488 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
460.00 
80.0 
368.00 
3,691 
1,358,288 		 4.0  5,433,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,680.00 
79.0 
2,907.20 

12,631,563 		 64,379,096 
0 
⑨年額支払賃料     12,631,563 円　×　12ヶ月　＝　     151,578,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,907.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,578,756 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,900,000 円　　×　　       ％　＝　　    12,126,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,352,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,379,096 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         592,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,944,744 円　　　　（　       221,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,381 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,450,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,664,363 円  　　　      155,478,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,320,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,714,363 円　（　　　　　　        50,330 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,400,000 円  
（　　　　　       119,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,944,744 円      
②総費用 32,714,363 円      
③純収益　①－② 111,230,381 円      
④建物等に帰属する純収益 77,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,830,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,477,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    877,761,243 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目９３９番
 0204000262786-0000
2 　厚木市中町二丁目９４０番
 0204000262787-0000
3 　厚木市中町二丁目９４１番
 0204000262788-0000
4 　厚木市中町二丁目９４２番
 0204000262789-0000
5 　厚木市中町二丁目９４３番
 0204000262790-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
厚木 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
厚木 5-4 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　四家　俊英   TEL.
鑑定評価額 1,010,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 厚木市中町２丁目９３９番外
｢中町２－１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

3:1		 店舗

Ｓ12		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 本厚木駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 「本厚木」駅前の商業地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 本厚木駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 本厚木駅の駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域。店舗・事務所等を中心に需要は高く、近隣では再開発事
業等が行われ需給は依然として堅調であるため、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線の伊勢原市～厚木市内、及び東海道本線の平塚市～藤沢市内に存する普通商業地域であ
る。需要者は、小売業を中心に投資法人、ホテル、マンションデベロッパー等が考えられる。駅前広場に面した商業地
域であり、周辺では再開発事業や市役所移転事業等が進捗しつつあることから不動産市況は堅調に推移している。不動
産需要として中心となる価格帯は、土地の取得規模等によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び同一需給圏内の類似地域において、厚木・平塚市内に存する普通商業地域等の取引からなる信頼性のある
取引事例を収集出来た。一方、対象標準地周囲には賃貸店舗・事務所等の収益物件が多く存し、投資採算に見合う程度
に収益価格は試算された。したがって本件においては、比準価格を中心に収益価格を十分に検討して関連づけ、代表標
準地との検討をも踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    832,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 56.0]		 [100.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、一部に弱めの動きもみられる
ものの、緩やかに回復している。市内の人口
は微減、世帯数は微増。


駅前広場に面する商業地域であるため潜在的
な需要は根強く、再開発整備や市役所移転事
業等に支えられ、地価は堅調に推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 厚木 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８１０
０６Ｄ
-1853		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北6m、二方路
商業

(100,360)
b １０８１０
１２
-18		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東6m、角地
商業

(100,400)
c １０８１０
０６Ｄ
-316		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
西15m、北6m、
三方路
商業
高度地区
(100,600)
d １０８１０
０６Ｄ
-90		 平塚市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東36m市道、
中間画地
商業
高度地区
(100,600)
e １０８１０
０１
-23		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
東6m、
二方路
商業
高度地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
980,188  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,008,193 		 100
[  68.4]
1,473,966 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
965,633  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
971,151 		 100
[  58.5]
1,660,087 
1,660,000 
c (　           ) 
1,236,106  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,217,793 		 100
[  70.0]
1,739,704 
1,740,000 
d (　           ) 
701,183  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
931,448 		 100
[  60.0]
1,552,413 
1,550,000 
e (　           ) 
648,216  		 100
[  80.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
947,165 		 100
[  60.0]
1,578,608 
1,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



厚木 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

146,942,683 
32,615,392 
114,327,291 
79,800,000 
34,527,291 		 （　0.9600）
33,146,199 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    895,843,216 円　　　　（　  1,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
厚木 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所 460.00 ＲＣ8 3,680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   650 ㎡     44.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２～８事務所：フロア貸し。　　　　　機械式駐車場１３台。　　　　　 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
460.00 
70.0 
322.00 
7,700 
2,479,400 		 10.0  24,794,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
460.00 
80.0 
368.00 
4,050 
1,490,400 		 6.0  8,942,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,680.00 
78.8 
2,898.00 

12,912,200 		 87,390,800 
0 
⑨年額支払賃料     12,912,200 円　×　12ヶ月　＝　     154,946,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,898.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       154,946,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       3,900,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    12,707,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 146,138,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        87,390,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         803,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     146,942,683 円　　　　（　       226,066 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
厚木 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,650,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,765,392 円  　　　      158,846,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,900,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,640,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,330,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,330,000 円  　　　　  1,330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,615,392 円　（　　　　　　        50,178 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   3,680.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,800,000 円  
（　　　　　       122,769 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 146,942,683 円      
②総費用 32,615,392 円      
③純収益　①－② 114,327,291 円      
④建物等に帰属する純収益 79,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,527,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,146,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    895,843,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 厚木 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　厚木市中町二丁目９３９番
 0204000262786-0000
2 　厚木市中町二丁目９４０番
 0204000262787-0000
3 　厚木市中町二丁目９４１番
 0204000262788-0000
4 　厚木市中町二丁目９４２番
 0204000262789-0000
5 　厚木市中町二丁目９４３番
 0204000262790-0000
6 　
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備考